Osservatorio prezzi

[Il guardingo]

Sono reduce da un incontro con due agenzie per vendere il mio appartamento. pagato nel 2006 113K, più gli allacciamenti ora me lo valutano 97k e mi dicono che fino a 90k è da vendere al volo. No dico ma dove siamo arrivati???
La valutazione ritengo rispecchi gli attuali prezzi di mercato perchè è la stessa per le due agenzie. Ma la domanda è: le Haus hanno abbassato i prezzi??? Le agenzie dicono...ma sa se deve costruire non è una reale perdita perchè i costruttori hanno abbassato le tariffe, ci sono idraulici che se prima ti chiedevano 15000 ora te ne chiedono 7500....
Vi risulta? A me risulta che pago sempre io.
Considerando anche gli interessi dati alla banca per il mutuo sull'appartamento era meglio se stavo in affitto e con il resto mi facevo 4-5 crociere all'anno. evitando la concordia...

[franco mori]

giusto una domanda....che classe e' dichiarata per il tuo appartamento?

[Il guardingo]

Ad ora nessuna. Suppongo pessima comunque, tipica palazzina popolare. Il punto non è questo, ad oggi miniappartamenti in classe A non ce ne sono gran che in giro e i nuovi dovrebbe avere un sovrapprezzo rispetto ai vecchio, qui stiamo parlando invece del fatto più generale che il mattone non è più un bene rifugio, io acquistando mattone invece che pagare l'affitto ci ho rimesso più dei soldi dell'affitto e pure gli interessi del mutuo. Non credo sia mai successo storicamente che le case abbiano perso valore, magari non sono aumentate, ma tornare indietro non me lo sarei mai immaginato, non avrei mai fatto quel sacrificio a saperlo....e oggi, viene da chiedersi se vale la pena di farne un'altro? Per cosa, per prenderselo nel c...o la seconda volta? E i costruttori hanno veramente abbassato i prezzi? Non mi pare che ciò che un anno fa andava a 1500 a metro quadro ora va a 1000.

[Il guardingo]

Aggiungo che la motivazione di entrambi è stata che i palazzinari hanno abbassato i prezzi. Vicino al mio condominio ce ne sono tre nuovi, lì puoi acquistare un appartamento in qualità palazzinari più grande del mio ad un prezzo inferiore a quello che ho pagato io 6 anni fa, ecco da dove deriva la valutazione.

[Il guardingo]

Nel post precedente intendevo che i costruttori di haus non hanno abbassato da 1500 a 1000.

[chiccolina]

Aggiungo che la motivazione di entrambi è stata che i palazzinari hanno abbassato i prezzi. Vicino al mio condominio ce ne sono tre nuovi, lì puoi acquistare un appartamento in qualità palazzinari più grande del mio ad un prezzo inferiore a quello che ho pagato io 6 anni fa, ecco da dove deriva la valutazione.

non gira più moneta, i palazzinari che hanno costruito,probabilmente con un finanziamento da restituire (e molto più probabilmente con fornitori che ancora devono incassare), sono all'osso e hanno bisogno di contanti...quindi svendono:
rinunciano all'utile ma salvano la pelle.

in questi casi il ribasso dei prezzi del 'nuovo' invenduto trascina giù anche il valore dell'esistente limitrofo.
non mi risulta che ciò accada nelle altre situazioni, ma......

[franco mori]

Il problema e anche la classe energetica. Noi delle haus abbiamo tutti gioito quando e diventato obbligatorio per legge dichiare la classe energetica negli annunci immobiliari. Non abbiamo tenuto pero conto del fatto che la maggior parte dell esistente non lo avrebbe più voluto nessuno....e come te guardingo, per poter comprare devi prima vendere quello che hai....se poi ci metti la crisi ecco qui il mercato ingessato..

[franco mori]

non so se avete notato nelle ultime fiere che si e molto potenziata la presenza dei serramentisti e cappottisti.....segnale del bisogno di riqualificazione energetica dell esistente sia per rivendere che per abitarlo meglio

[Emc]

Dunque alcune considerazioni. Mi spiace per te, ma che la casa sia un bene rifugio è un'anomalia italiana. Ho già affrontato questo argomento, ma il "buttare" miliardi nel mattone negli scorsi 60 anni è stata una grandissima cazzata. Non puoi avere un patrimonio imobiliare di 70 milioni di abitazioni con 60 milioni di abitanti, non ha senso e pare che questa crisi economica abbia finalmente fatto scoppiare la bolla...i prezzi del vecchio se va bene restano quelli e nel tempo vuol dire che la casa non è più un investimento. Il vecchio deve essere rivalutato energeticamente parlando e questo significa investire per mantenere il valore! Il nuovo si divide in due categorie: quella degli speculatori che ancora costruiscono da schifo e vendono "al volo" fregando la clientela e quelli che costruiscono decentemente, che sia in tradizionale o in prefabbricato (legno). I due mercati; tradizionale e prefabbricato non sono collegati ed è per questo che i prezzi non si influenzeranno. Il problema sta prorpio nel fatto che fino a ieri ( e parzialmente oggi) si vendevano edifici in tradizionale con prezzi gonfiati che non rispettavano la qualità del prodotto. C'era un margine di guadagno altissimo. Non diminuiranno i prezzi del prefabbricato perchè quello è il loro prezzo "reale". Potranno esserci dellelimature a fronte di un offerta più variegata, ma ora come ora grosse differenze di offerta (nel prefabbricato) possono nascondere grosse differenze di qualità. Ci sono troppe aziende "inventate" al momento.

[franco mori]

bravo Emc , molto ben detto......c'e legno e legno......stagionato , non stagionato....

[Il guardingo]

La discrepanza però è troppa, in giro non ci sono tutti questi edifici in classe A disponibili che possono fare concorrenza all'esistenza, e nemmeno se ne stanno costruendo tanti perchè c'è crisi, le agenzie dicono che i prezzi del vecchio rimarranno quelli e il nuovo avrà un sovrapprezzo del 10% per la classe. ergo la qualità costerà di più....è per questo che è inconcepibile che la non qualità si abbassi, secondo il loro ragionamento dovrebbe almeno mantenere il prezzo per stabilire il riferimento di partenza per il sovrapprezzo qualità.

Ad ogni modo una strada ce l'ho, in questo momento sono richiestissimi gli affitti proprio perchè non si riesce ad acquistare causa banche che non rilasciano il mutuo, quindi mi conviene metter l'appartamento a reddito recuperando qualcosa e aspettando che qualche investitore se lo compri da reddito. Non lo avevo mai fatto perdendo ben 3 anni di affitto perchè temevo che gli affittuari me lo rovinassero facendogli perdere valore visto che la vendita è sempre stata nelle mie intenzioni....ma il valore è andato giù lo stesso, quindi tanto vale macellarlo e poi venderlo come cane da macello.

[ilBoss]

Noi stiamo affrontando da qualche mese la vendita della nostra casa. In Brianza, sulle rive dell'Adda.
Il problema che riscontriamo non è tanto una questione di prezzi, che sembrano essere stabili da parecchio, quanto un generale calo di interesse!
In 6 mesi di annunci, veramente pochissimi contatti ricevuti.

Mah, speriamo che la primavera risvegli la voglia di casa... e che ci porti qualche buon acquirente...

Ciao a tutti
ilBoss

P.S. se volete vederla: http://www.subito.it/appartamenti/appar ... 057064.htm

[celtico1967]

[quote="Emc"]Dunque alcune considerazioni. Mi spiace per te, ma che la casa sia un bene rifugio è un'anomalia italiana. Ho già affrontato questo argomento, ma il "buttare" miliardi nel mattone negli scorsi 60 anni è stata una grandissima cazzata. Non puoi avere un patrimonio imobiliare di 70 milioni di abitazioni con 60 milioni di abitanti, non ha senso e pare che questa crisi economica abbia finalmente fatto scoppiare la bolla...i prezzi del vecchio se va bene restano quelli e nel tempo vuol dire che la casa non è più un investimento.

Fino a questo punto concordo pienamente, sul seguito non in tutto.
Vero che fino a due anni fa i palazzinari/speculatori vendevano a 2500 - 4000 al mq commerciale (prezzi della zona dove abito Bra - CN) quello che gli costava 800 - 1000 euro al mq, quindi ricarichi altissimi in confronto a qualsiasi altra attività commerciale svolta in Italia.
IHMO falso che i potenziali acquirenti di abitazione, non parlo di quelli attenti a certificazioni energetiche/ecologia che purtroppo considero una minoranza, diano importanza a certificazioni energetiche e/o alla qualità dell'immobile (non quella che si percepisce ma quella nascosta sotto l'intonaco o dietro le placchette dorate dell'impianto elettrico). Quindi interventi di riqualificazione energetica (per es. il cappotto) incidono sulle possibilità di vendita/prezzo molto meno di una vasca ad idromassaggio o della caldaia a condensazione collegata al vecchio impianto dei termosifoni (quindi inutile) o alla tapparelle elettriche.

Sul prezzo del prefabbricato, sono d'accordo che sul mercato ci sono troppi produttori/assemblatori non qualificati che stanno facendo esperienza sulle spalle dei clienti.
Molti sono comunque dei palazzinari/speculatori che si sono nel prefabbricato, quindi il prezzo qualità probabilmente non cambia (costi di costruzione bassi e prezzi di vendita alti).

Sull'andamento del costo di costruzione del prefabbricato, e parlo delle ditte serie, che non si è sceso anzi è aumentato in questi ultimi anni, per me è dovuto principalmente al fatto che le case prefabbricate in legno sono un mercato di nicchia, vendute quasi esclusivamente a persone con conoscenze / richieste medio alte (continuo a non parlare di ciò che luccica ma di cio che è) quindi disposte a spendere per avere il prodotto.
Il numero di questi potenziali clienti in questi ultimi anni è cresciuto molto ma (sempre rigorosamente per me) non ancora abbastanza da poter permettere i risparmi di una costruzione seriale in maniera industriale e/o spalmare il margine di guadagno su più prodotti.

ciao

[cri_15]

[quote="celtico1967]..o della caldaia a condensazione collegata al vecchio impianto dei termosifoni (quindi inutile)...[/quote]
ah si, e questa chi te l'ha detta?

[Emc]

Per rispondere all'ultima parte del tuo post. Il cliente medio non è poi così "ricco". la maggior parte si presenta con un budget di 200.000€ per la casa, escluso terreno, fondamenta, oneri, pratica, ecc. Anzi è più esatto dire con un budget tra i 180 mila e i 200 mila. Niente di troppo fuori della norma!
Certo significa che mediamente stiamo parlando di un investimento medio di 350 mila euro...in su! Quello che varia rispetto a costruire in tradizionale è il costo puro della casa...ma se tieni conto che di questo costo il 60% è fatto di componentistica e materiali che ci sono identici anche se la casa fosse di mattoni ( sempre che si confrontino prodotti di pari qualità), parlo di intonaco, pavimenti, porte, impianti, serramenti, ecc. questo significa che la differenza di costo tra tradizionale e legno sta in quel 40% residuo, un 40% che in percentuale sul costo totale dato 100 in realtà rappresenta il 22%. Dove voglio arrivare? Che è li che si giocano in realtà le differenze...a parità di qualità del prodotto si può ipotizzare che il prefabbricato possa diminuire o crescere i costi e quindi i prezzi in un ambito del 22% del prezzo attuale di mercato. Le aziende storiche sono già fortemente industrializzate e difficilmente possono trovare tecniche miracolose. Possono ottimizzare per abbassare tempi e costo del lavoro questo si, ma non potranno mai scendere in modo eclatante...a meno che non usino sistemi completamente automizzati o usino schiavi. L'incidenza maggiore l'avranno il costo dei materiali e il legno sta aumentando e non poco. incideranno i costi derivati dall'aumento dei combustibili e qui non la vedo bene per il futuro prossimo. Le aziende del prefabbricato non hanno un grande margine o meglio hanno un margine ben più stretto di quello che sembra! Quando devono rifornirsi di intonaco lo comperano e lo pagano come se dovessero costruire in mattoni e così per le finestre, i pavimenti...come già detto prima e quindi sono assoggettate ai prezzi liberi di mercato e anche quelli aumentano...eccome.
Con questo fiume di parole che spero siano un poco comprensibili, voglio dire che non ci deve aspettare un calo dei prezzi, almeno un calo consistente nel prossimo periodo. Concludo puntando il dito su un altro problema, il costo esagerato del terreno e il fatto che siano in mano quasi esclusivamente alle immobiliari o a speculatori. Occorrerebbe una norma che lo impedisca e occorrerebbe che si rivedessero le norme sull'IVA, insomma la faccenda è complicata!