Terreno edificabile

[e.buffoni]

Ciao a tutti..lo so che forse sono nel posto sbagliato a chiedere,ma ho bisogno di un aiuto e,siccome ho trovato un sacco di cose interessanti in questo forum (e quindi grazie già a tutti voi)..ci provo..

praticamente ho trovato un terreno edificabile nella mia zona che mi interessa davvero molto..il prezzo non è elevatissimo ma, viste le nostre possibilità, comunque non basso..
si tratta di un terreno che un geometra venderebbe con già il progetto approvato per una casa prefabbricata unifamiliare (e cioè esattamente quello che noi vorremmo poi realizzarci)..

la nostra idea sarebbe: se noi oggi acquistassimo questo terreno e trovassimo il modo di farci finanziare la metà del terreno+spese dalla banca (circa 60'000€), tra 3 anni lo avremmo pagato quasi tutto e, facendo tutti i calcoli possibili e immaginabili, saremmo in grado di iniziare a costruire..

la domanda è: che rischi corriamo a comprare il terreno e tenerlo lì per questi 3 anni? è possibile che perda la sua edificabilità?
siccome il geometra lo vende con progetto già approvato, potremmo secondo voi acquistarlo senza progetto, oppure con ma avviarlo tra 3 anni? insomma ho bisogno davvero dei vostri consigli..
è un sogno che vogliamo realizzare, ma purtroppo abbiamo bisogno di questi fatidici 3 anni..

[FaManY77]

L'edificabilità non la perde, però se ci sono già i permessi per costruire il progetto approvato, quelli si hanno una scadenza che sicuramente dipenderà da comune a comune ma non credo che durino 3 anni.
Comunque se non ricordo male, se hai un progetto approvato e non costruisci e "scade" puoi sempre richiedere la riapprovazione.

Bye

[robrossi]

A me pareva di aver capito che un terreno con progetto approvato avesse un valore in più nel senso che acquistando quel terreno si evitavano i costi legati alla presentazione del progetto "ex novo" .
Non mi risulta poi che il terreno perda la sua edificabilità come invece mi risulta che di un progetto approvato se ne possa poi fare una semplice variante meno costosa che fare l'iter relativo alla presentazione . La variante puo' completamente stravolgere il progetto esistente e approvato, tanto che la variante puo' essere un progetto totalmente nuovo che non ha nulla a che vedere con quello esistente (noi abbiamo fatto così perchè il primo progetto era troppo oneroso)

ciao

Roby

[e.buffoni]

grazie..diciamo che lui lo vende con progetto approvato, ma il progetto è stato approvato nel 2008, quindi in teoria, secondo me, il progetto scade nel 2011..nel caso partissimo subito a costruire, sarebbe possibile presentare una variante al progetto e via..ma dato che noi comunque dovremmo aspettare 3/4 anni prima di partire..magari potremmo acquistarlo con progetto e rinnovarlo per altri 3 anni (con relativi costi di rinnovo immagino)..oppure potremmo acquistarlo senza progetto e tra 3 anni partire con tutto di nuovo..

secondo voi quale sarebbe la cosa più pulita da fare (e meno onerosa)?
quindi non c'è il rischio che non costruendoci e tenendolo lì perda l'edificabilità?
quali controlli posso fare per essere sicura che sia tutto pulito e senza problemi di mezzo? per esempio andare in comune..non so..

[robrossi]

andare in Comune di certo .

Vai all'ufficio tecnico . Credo proprio che oltre che informarti della situazione attuale ti sapranno indicare la strada migliore .
Puoi far fare preventivamente una visura catastale del terreno tramite un geometra e magari presentarti con quella in Comune (meglio se accompagnata dal geometra stesso) . Ti costerà (credo) pochi euro e ne uscirai piuttosto tranquilla .

ciao

Roby

[e.buffoni]

ok,grazie mille..andrò all'ufficio tecnico allora..per quanto riguarda invece la visura catastale..dato che chi mi vende il terreno è proprio un geometra,secondo voi mi devo fidare ad andare avanti con lui (che è il venditore) o mi consigliate di appoggiarmi a tutt'altro geometra e fare le cose "dall'esterno"?grazie mille per il vostro aiuto..

[carletto]

Ciao,
verifica che il terreno in questione sia edificabile urbanizzato: infatti se fosse da urbanizzare ed entro il prossimo piano regolatore non vi siano fatte le opere inerenti per renderlo tale, allora potrebbe anche perdere l'edificabilità. Probabilmente non è però il tuo caso.
Attenzione anche ad un altra cosa: se tu presenti il progetto in comune e te lo approva con tanto di permesso a costruire, ti chiederà per il ritiro di tale pratica il versamento degli oneri di urbanizzazione primaria (dipende) e secondaria (sempre). Sono qualche migliaio di euri. Se non inizi i lavori, anche solo la platea, entro un anno, scade il permesso. Se non finisci entro tre anni, scade il permesso. Ergo perdi i soldi versati. Devi ripersentare tutto e ri-versare e avanti così. Quindi non ti conviene presentare nessun progetto in comune se non sei sicura di poter partire con i lavori.

[e.buffoni]

ok,grazie mille per tutti i suggerimenti..inizierò a vedere per tutto..anche per il mutuo/finanziamento poi..perchè non credo che ci siano grossi problemi per una cifra così,ma non si sa mai..

[robrossi]

la seconda che hai detto : non si sa mai .............................. purtroppo parlo per esperienza .
Magari interpella ugualmente un altro geometra . Per le cose che gli chiederai non ti costerà una follia e per quello che c'è in gioco ne vale la pena !


ciao

Roby

[e.buffoni]

si infatti,nel caso farò la proposta d'acquisto del terreno vincolata alla delibera del finanziamento/mutuo..così,nel caso non mi dovessero concedere i soldi,mal che vada decadrà la proposta senza perderci nulla..
interpellerò un altro geometra per fare tutti i controlli possibili..
ieri sera poi,parlando con mio padre, lui mi consiglia comunque (nel caso) di acquistare il terreno col progetto approvato, pagare gli oneri di urbanizzazione e dichiarare al comune l'inizio lavori..in questo modo non c'è rischio che perda l'edificabilità e tra 3 anni non dovrò ripagare tutto da capo..dovrò solo pagare una 'riapprovazione', un prolungarsi dei lavori insomma..che lui dice si aggirerà sotto i 1000 euro..sarà vero?
e per dichiarare l'inizio lavori non dovrò far nulla,nemmeno lo scavo?aiutatemi!

[e.buffoni]

carletto aveva già scritto: "Se non inizi i lavori, anche solo la platea, entro un anno, scade il permesso. Se non finisci entro tre anni, scade il permesso. Ergo perdi i soldi versati. Devi ripersentare tutto e ri-versare e avanti così. Quindi non ti conviene presentare nessun progetto in comune se non sei sicura di poter partire con i lavori." ..quindi da come dice lui, se dichiaro l'inizio lavori con quel progetto, entro il primo anno devo almeno fare la platea,che non sarebbe così doloroso credo..però so già ora che in 3 anni non riuscirei a finire..potrò presentare, prima dello scadere dei tre anni, una richiesta di prolungamento dei lavori?mi costerà davvero meno di 1000 euro o dovrò ripagare tutto come dice carletto?

[FaManY77]

Farsi scontare il terreno per non acquistare il progetto immagino che sia fuori discussione da parte del venditore

[barbara71]

c'è anche da considerare il fatto che per il solo acquisto del terreno, la banca probabilmente non ti potrà fare i tassi da prima casa.. informati anche su questo!!
Barbara