LA LEGGE FUNZIONA COSI'
COMPRI CASA CON AGEVOLAZIONE E LA VENDI A PRESCINDERE SE PRIMA O DOPO I 5 ANNI NON RIACQUISTANDOLA ENTRO UN ANNO ALLORA PERDERAI PER SEMPRE L'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
PER QUANTO RIGUARDA IL CREDITO DI IMPOSTA LA COSA FUNZIONA ESATTAMENTE COME HA DESCRITTO NEBBIA
Aiuto, le tasse!!!
Moderatore: michele ricci
Ho omesso di dire, mi scuso, che nel mio caso l'immobile è stato acquistato da più di 5 anni.
Per il resto confermo, a seguito colloqui con professionista.
Nello specifico, trattandosi di bene intestato per il 50%, mia moglie che non aveva mai fruito dell'agevolazione ha il 4%, io per la mia quota il 10%.
Credetemi, avrei sperato non fosse così.
Per il resto confermo, a seguito colloqui con professionista.
Nello specifico, trattandosi di bene intestato per il 50%, mia moglie che non aveva mai fruito dell'agevolazione ha il 4%, io per la mia quota il 10%.
Credetemi, avrei sperato non fosse così.
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...nebbia...
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Mfrenk ha scritto:Ho omesso di dire, mi scuso, che nel mio caso l'immobile è stato acquistato da più di 5 anni.
Per il resto confermo, a seguito colloqui con professionista.
Nello specifico, trattandosi di bene intestato per il 50%, mia moglie che non aveva mai fruito dell'agevolazione ha il 4%, io per la mia quota il 10%.
Credetemi, avrei sperato non fosse così.
Immagino!
Quindi ora e' chiaro..se vendi e ricompri entro un anno puoi riutilizzare agevolazione e avere il credito altrimenti 10%
grazie
Ciao
Che fregatura, vabbe al max la faccio a nome mio (sono inseparazione dei beni, e l'agevolazione l'ha avuta mia moglie).MASINI.A ha scritto:LA LEGGE FUNZIONA COSI'
COMPRI CASA CON AGEVOLAZIONE E LA VENDI A PRESCINDERE SE PRIMA O DOPO I 5 ANNI NON RIACQUISTANDOLA ENTRO UN ANNO ALLORA PERDERAI PER SEMPRE L'AGEVOLAZIONE PRIMA CASA
PER QUANTO RIGUARDA IL CREDITO DI IMPOSTA LA COSA FUNZIONA ESATTAMENTE COME HA DESCRITTO NEBBIA
Comunque mi informerò meglio.
Ciao e grazie
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BioContessa
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Re: Aiuto, le tasse!!!
Buongiorno!!! Ciao a te .. sono Biocontessa .. ti riporto acune informaioni che ho rintracciato e sono chiare.. puntualizzate in scaletta... ( fonte Sole 24 ore)
Spero di cuore che possano esserti utili :
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La plusvalenza Irpef
Ai sensi dell'art. 81 del D.P.R. n. 917/1986 sono soggette a Irpef "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari".
In sostanza, la differenza fra prezzo di acquisto e quello di vendita è tassata come reddito del venditore.
Se quindi si acquista un alloggio per 300.000 euro (comprese le spese di acquisto) e lo si rivende dopo 2 anni per 500.000 euro, senza averlo utilizzato personalmente o fatto utilizzare dai familiari, si dovranno aggiungere 200.000 euro al proprio reddito e pagare l'Irpef su questi 200.000 euro.
Non conviene dunque vendere prima dei 5 anni dall'acquisto se gli immobili non sono stati oggetto di utilizzazione abitativa personale del venditore o dei suoi familiari (circostanza che potrà ad esempio essere dimostrata col certificato anagrafico e con le utenze di luce, acqua e gas) oppure se non si tratta di immobili ricevuti in eredità o in donazione.
Riguardo all'individuazione dei "familiari", si deve fare riferimento all'ultimo comma dell'articolo 5 del Tuir, il quale dispone che, per le imposte sui redditi, si intendano come tali il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo.
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Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa
Le condizioni per beneficiare delle agevolazioni sono le seguenti:
- il trasferimento deve avere per oggetto case di abitazione non di lusso, secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969;
- le agevolazioni sono previste per quegli atti che comportano l'acquisto della proprietà oppure di atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, del diritto d'abitazione, dell'uso o dell'usufrutto;
- l'immobile deve essere ubicato:
a. nel Comune in cui l'acquirente ha la propria residenza o intende stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto (la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto);
b. nel territorio del Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività;
c. nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui il contribuente dipende, se sia stato trasferito all'estero per ragioni di lavoro;
d. nell'intero territorio nazionale, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero (in questo caso occorre peraltro che l'immobile sia acquisito come "prima casa" sul territorio italiano).
Inoltre nell'atto d'acquisto il compratore deve dichiarare:
a. di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
b. di non essere titolare, neppure per quoteo in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa;
c. di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, qualora già non vi risieda.
Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, limitatamente a una per ciascuna categoria. Le pertinenze devono essere classificate nelle categorie catastali C/2 (cantina o soffitta), C/6 (garage o box auto) e C/7 (tettoia o posto auto).
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In cosa consistono le agevolazioni
Nel caso di compravendita soggetta a IVA:
Imposta sul valore aggiunto: 4%;
Imposta di registro: 168 euro;
Imposta ipotecaria: 168 euro;
Imposta catastale: 168 euro.
Nel caso di venditore privato:
Imposta di registro: 3%;
Imposta ipotecaria: 168 euro;
Imposta catastale: 168 euro.
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Le imposte dovute senza agevolazioni
Se non ricorrono i requisiti per l'acquisto agevolato della prima casa le imposte dovute dall'acquirente sono:
Nel caso di compravendita soggetta a IVA ( acquisto da un soggetto imprenditore, individuale o societario):
- Iva: 10%;
- Imposta di registro: 168 euro;
- Imposta ipotecaria: 168 euro;
- Imposta catastale: 168 euro.
Nel caso di acquisto da un venditore privato:
- Imposta di registro: 7%;
- Imposta ipotecaria: 2%;
- Imposta catastale: 1%.
La decadenza dai benefici fiscali prima casa
La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi oltre all'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.
L'acquirente decade dai benefici per le seguenti cause:
- quando le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto d'acquisto siano false;
- se non trasferisce la propria residenza nel Comune in cui è situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto;
- se vende o dona l'abitazione acquistata con i benefici fiscali per la prima casa prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto ( a meno che non acquisti entro un anno un altro immobile da adibire a propria abitazione principale).
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Le imposte per chi vende
Chi vende un immobile deve aver presenti alcune conseguenze fiscali:
a. la legge 28.12.2001 n. 448 ha definitivamente soppresso l'Invim stabilendo che dal 1° gennaio 2002 l'imposta non è più dovuta;
b. se il venditore vende un alloggio acquistato usufruendo dei benefici fiscali per l'abitazione principale prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto, incorre nella decadenza dalle agevolazioni godute in sede di acquisto (con applicazione delle relative sanzioni), salvo che proceda entro un anno all'acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale;
c. il venditore può essere soggetto, in determinati casi, anche all'imposta sui redditi per le plusvalenze realizzate;
d. infine chi vende un immobile acquistato con agevolazioni ed entro un anno ricompera un'altra abitazione principale può avvalersi di un credito d'imposta.
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Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa
La normativa vigente prevede un credito d'imposta ai contribuenti che acquistino un'altra "prima casa" entro un anno dall'alienazione di un altro immobile acquistato fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell'Iva.
Il credito d'imposta è pari all'ammontare dell'imposta di registro, o dell'Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato, ma non può essere superiore all'imposta di registro o all'Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.
L' agevolazione spetta alle seguenti condizioni:
- l' acquisto deve essere effettuato entro un anno dall'alienazione della precedente abitazione;
- la precedente abitazione deve essere stata acquistata con le agevolazioni "prima casa".
Non può pertanto beneficiare del credito d'imposta chi acquista un'abitazione per la prima volta o chi abbia effettuato la vendita di un immobile per il cui acquisto non abbia avuto agevolazioni come:
- chi vende una casa ereditata (resta solo da vedere se l'erede, come pare, possa avvalersi dell'agevolazione se vende una casa che il defunto abbia acquistato con le agevolazioni);
- chi vende una casa comprata con imposta non agevolata (in quanto, per mille motivi, in quell'operazione, i requisiti per l'agevolazione, oggi ben sussistenti, non erano presenti);
- chi vende una casa acquistata prima dell'introduzione nel nostro sistema tributario delle agevolazioni "prima casa" (sancite per la prima volta con la legge 168/82).
Un caso particolare si ha nell'ipotesi in cui si venda una casa acquistata prima del 22 maggio 1993 con Iva al 4%: pur se solo con il Dl 155/93 l'aliquota Iva del 4% è divenuta un'agevolazione vera e propria (mentre prima si trattava dell'aliquota "a regime" per le vendite dei costruttori), il credito d'imposta è comunque concesso a chi oggi ricomperi un'altra casa entro un anno dalla vendita dell'abitazione acquisita con Iva al 4% prima del 22 maggio 1993; ma ciò accade solo se all'atto dell'acquisto della casa ora alienata il soggetto il questione fosse titolare dei requisiti che avrebbero comunque permesso - ove fosse stato necessario - un acquisto agevolato.
Dove si "spende" questo credito d'imposta?
Il credito d'imposta, che in ogni caso non dà luogo a rimborsi, puó essere:
- portato in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato che lo determina;
- portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni, dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- portato in diminuzione dall'imposta sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;
- utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.
!!!!
Buona Lettura
Spero di cuore che possano esserti utili :
!La plusvalenza Irpef
Ai sensi dell'art. 81 del D.P.R. n. 917/1986 sono soggette a Irpef "le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione o donazione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l'acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari".
In sostanza, la differenza fra prezzo di acquisto e quello di vendita è tassata come reddito del venditore.
Se quindi si acquista un alloggio per 300.000 euro (comprese le spese di acquisto) e lo si rivende dopo 2 anni per 500.000 euro, senza averlo utilizzato personalmente o fatto utilizzare dai familiari, si dovranno aggiungere 200.000 euro al proprio reddito e pagare l'Irpef su questi 200.000 euro.
Non conviene dunque vendere prima dei 5 anni dall'acquisto se gli immobili non sono stati oggetto di utilizzazione abitativa personale del venditore o dei suoi familiari (circostanza che potrà ad esempio essere dimostrata col certificato anagrafico e con le utenze di luce, acqua e gas) oppure se non si tratta di immobili ricevuti in eredità o in donazione.
Riguardo all'individuazione dei "familiari", si deve fare riferimento all'ultimo comma dell'articolo 5 del Tuir, il quale dispone che, per le imposte sui redditi, si intendano come tali il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo.
!Le agevolazioni per l'acquisto della prima casa
Le condizioni per beneficiare delle agevolazioni sono le seguenti:
- il trasferimento deve avere per oggetto case di abitazione non di lusso, secondo i criteri di cui al decreto del Ministro dei Lavori Pubblici 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969;
- le agevolazioni sono previste per quegli atti che comportano l'acquisto della proprietà oppure di atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, del diritto d'abitazione, dell'uso o dell'usufrutto;
- l'immobile deve essere ubicato:
a. nel Comune in cui l'acquirente ha la propria residenza o intende stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto (la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto);
b. nel territorio del Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività;
c. nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui il contribuente dipende, se sia stato trasferito all'estero per ragioni di lavoro;
d. nell'intero territorio nazionale, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero (in questo caso occorre peraltro che l'immobile sia acquisito come "prima casa" sul territorio italiano).
Inoltre nell'atto d'acquisto il compratore deve dichiarare:
a. di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;
b. di non essere titolare, neppure per quoteo in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa;
c. di impegnarsi a stabilire la residenza entro 18 mesi nel Comune dove è situato l'immobile oggetto dell'acquisto, qualora già non vi risieda.
Le agevolazioni per la prima casa competono allo stesso modo per l'acquisto delle sue pertinenze, anche se effettuato con atto separato, limitatamente a una per ciascuna categoria. Le pertinenze devono essere classificate nelle categorie catastali C/2 (cantina o soffitta), C/6 (garage o box auto) e C/7 (tettoia o posto auto).
!In cosa consistono le agevolazioni
Nel caso di compravendita soggetta a IVA:
Imposta sul valore aggiunto: 4%;
Imposta di registro: 168 euro;
Imposta ipotecaria: 168 euro;
Imposta catastale: 168 euro.
Nel caso di venditore privato:
Imposta di registro: 3%;
Imposta ipotecaria: 168 euro;
Imposta catastale: 168 euro.
!Le imposte dovute senza agevolazioni
Se non ricorrono i requisiti per l'acquisto agevolato della prima casa le imposte dovute dall'acquirente sono:
Nel caso di compravendita soggetta a IVA ( acquisto da un soggetto imprenditore, individuale o societario):
- Iva: 10%;
- Imposta di registro: 168 euro;
- Imposta ipotecaria: 168 euro;
- Imposta catastale: 168 euro.
Nel caso di acquisto da un venditore privato:
- Imposta di registro: 7%;
- Imposta ipotecaria: 2%;
- Imposta catastale: 1%.
La decadenza dai benefici fiscali prima casa
La decadenza dell'agevolazione comporta il recupero della differenza di imposta non versata e degli interessi oltre all'applicazione di una sanzione pari al 30% dell'imposta stessa.
L'acquirente decade dai benefici per le seguenti cause:
- quando le dichiarazioni previste dalla legge nell'atto d'acquisto siano false;
- se non trasferisce la propria residenza nel Comune in cui è situato l'immobile entro 18 mesi dall'acquisto;
- se vende o dona l'abitazione acquistata con i benefici fiscali per la prima casa prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto ( a meno che non acquisti entro un anno un altro immobile da adibire a propria abitazione principale).
!Le imposte per chi vende
Chi vende un immobile deve aver presenti alcune conseguenze fiscali:
a. la legge 28.12.2001 n. 448 ha definitivamente soppresso l'Invim stabilendo che dal 1° gennaio 2002 l'imposta non è più dovuta;
b. se il venditore vende un alloggio acquistato usufruendo dei benefici fiscali per l'abitazione principale prima che siano trascorsi 5 anni dall'acquisto, incorre nella decadenza dalle agevolazioni godute in sede di acquisto (con applicazione delle relative sanzioni), salvo che proceda entro un anno all'acquisto di altro immobile da adibire ad abitazione principale;
c. il venditore può essere soggetto, in determinati casi, anche all'imposta sui redditi per le plusvalenze realizzate;
d. infine chi vende un immobile acquistato con agevolazioni ed entro un anno ricompera un'altra abitazione principale può avvalersi di un credito d'imposta.
!Il credito di imposta per il riacquisto della prima casa
La normativa vigente prevede un credito d'imposta ai contribuenti che acquistino un'altra "prima casa" entro un anno dall'alienazione di un altro immobile acquistato fruendo dei benefici previsti per la prima casa ai fini dell'imposta di registro e dell'Iva.
Il credito d'imposta è pari all'ammontare dell'imposta di registro, o dell'Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto agevolato, ma non può essere superiore all'imposta di registro o all'Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.
L' agevolazione spetta alle seguenti condizioni:
- l' acquisto deve essere effettuato entro un anno dall'alienazione della precedente abitazione;
- la precedente abitazione deve essere stata acquistata con le agevolazioni "prima casa".
Non può pertanto beneficiare del credito d'imposta chi acquista un'abitazione per la prima volta o chi abbia effettuato la vendita di un immobile per il cui acquisto non abbia avuto agevolazioni come:
- chi vende una casa ereditata (resta solo da vedere se l'erede, come pare, possa avvalersi dell'agevolazione se vende una casa che il defunto abbia acquistato con le agevolazioni);
- chi vende una casa comprata con imposta non agevolata (in quanto, per mille motivi, in quell'operazione, i requisiti per l'agevolazione, oggi ben sussistenti, non erano presenti);
- chi vende una casa acquistata prima dell'introduzione nel nostro sistema tributario delle agevolazioni "prima casa" (sancite per la prima volta con la legge 168/82).
Un caso particolare si ha nell'ipotesi in cui si venda una casa acquistata prima del 22 maggio 1993 con Iva al 4%: pur se solo con il Dl 155/93 l'aliquota Iva del 4% è divenuta un'agevolazione vera e propria (mentre prima si trattava dell'aliquota "a regime" per le vendite dei costruttori), il credito d'imposta è comunque concesso a chi oggi ricomperi un'altra casa entro un anno dalla vendita dell'abitazione acquisita con Iva al 4% prima del 22 maggio 1993; ma ciò accade solo se all'atto dell'acquisto della casa ora alienata il soggetto il questione fosse titolare dei requisiti che avrebbero comunque permesso - ove fosse stato necessario - un acquisto agevolato.
Dove si "spende" questo credito d'imposta?
Il credito d'imposta, che in ogni caso non dà luogo a rimborsi, puó essere:
- portato in diminuzione dall'imposta di registro dovuta sull'atto di acquisto agevolato che lo determina;
- portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni, dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
- portato in diminuzione dall'imposta sui redditi delle persone fisiche dovute in base alla dichiarazione da presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;
- utilizzato in compensazione ai sensi del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.
!!!! Buona Lettura
toxxxo ha scritto:Scusatemi ma ancora una volta disturbo gli esperti:
oggi mi è arrivata una notizia che per me è una mazzata, in sostanza mi ha detto un amico che se vendo il mio appartamento ed entro un anno non compro una casa dove abitare (io pensavo di stare un po in affitto fino a che non decido), devo pagare il 10% di tasse.
Spero non sia vero....
tra l'altro lo stato già si prende il 4 o 10% da chi compra....
Se qualcuno ne sa qualcosa mi illumini.
Grazie
Grazie ho letto tutto, ma non risulta da nesuna parte il fatto che se non ricompro entro una anno perdo l'agevolazione rima casa, ma solo il credito di imposta.Mah forse potrà risultare strano, ma per me è fondamentale stare qualche anno in affitto per poter comprare terreno e decidere con calma!
Quando venderò l'appartamento spero di aver trovato una soluzione...
Ciao a tutti
Quando venderò l'appartamento spero di aver trovato una soluzione...
Ciao a tutti
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crashdevil
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quesito
Vi pongo il mio caso, ho acquistato un appartamento in comune X due anni fa da un costruttore. Ora vorrei acquistare un terreno edificabile x costruirci sopra la casa. Posso usufruire dell'agevolazione prima casa (iva 4%) sul terreno e sulla costruzione se poi vendo l'appartamento? Grazie.