Costruire casa su terreno agricolo

[Pasquo7]

Grazie emc

[Emc]

Di niente! Ovviamente queste sono indicazioni di massima che bisognerà verificare con il comune, ma è cosa semplice da farsi...

[Paolo Boni]

Ti consiglio di informarti nuovamente presso il comune.
In questi ultimi anni parecchie cose sono cambiate e ci possono essere buone probabilità che sia a livello comunale che a livello provinciale abbiano aggiornato gli strumenti urbanistici.
Ti sconsiglio furbate dato che sempre più i comuni ricercano le furbate incrociando vari dati, anche quelli dei consumi.
Rischi denunce e multe inutili. Se poi sei sotto vincolo ambientale rischi denunce penali (che sono cazzi)
Ciao paolo

[Pasquo7]

Sono più che sicuro che per costruire necessito del piano di recupero edilizio, sono stato in comune e mi hanno detto che basta avere una qualifica da ing. per farlo, quindi riesco a risparmiare parecchio senza fare furbate. L'unico scoglio ora sono le tempistiche. Generalmente da quanto mi bien detto ci vogliono dai 12 ai 24 mesi prima che approvino e rilascino il permesso a costruire. Nel frattempo progetto alla mano inizierò e chiedere preventivi.

[Maldon]

A proposito di RUDERI e terreni agricoli.

Mio cognato intende cedere al sottoscritto un rudere all’interno di una proprietà di circa 12 ettari, di cui parte sarà da me condotta in affitto. Il rudere è di ridotte dimensioni (superficie 28,52 mq2 da sviluppare su due piani), per cui intendo acquistare un altro rudere, ben più grande (superficie 87,11 mq2 su due piani), che insiste su una proprietà adiacente.
Il Piano Casa Regionale permette di sommare le due superfici per realizzare un’unica unità abitativa all’interno del fondo.

Ora, ci sono una serie di questioni da dirimere con diversi gradi di complessità.

Innanzitutto, non sono un imprenditore agricolo, bensì proprietario di una piccola azienda commerciale che non lavora nel settore agricolo. Avevo già intenzione di avviare una piccola attività nel ramo agricolo (azienda di apicoltura), senza che questa diventi però la mia attività principale. Sarebbe l’occasione per concretizzare questa passione se, come penso, è necessario essere imprenditori agricoli per costruire casa nel fondo. Tuttavia, ho letto che per poter edificare è necessario che l'attività agricola impegni il 50% del mio tempo lavorativo e copri il 50% del mio reddito (25% nel caso di aree disagiate - che, immagino, sia il mio caso), così come dovrei aver avviato l'attività già da un anno per poter procedere all'edificazione.

Da qui la prima - ingenua - domanda: è possibile diventare imprenditori agricoli pur esercitando un’altra professione?
E poi, seconda - ingenua - domanda, i ruderi in questione, essendo edifici preesistenti, non possono diventare oggetto di demolizione/edificazione senza la figura dell’imprenditore agricolo? In fondo non si tratterebbe di nuova edificazione.
Chi non ha qualifica di agricoltore non può acquisire il rudere e poi renderlo un’unità abitativa di tipo residenziale effettuando un cambio di destinazione? A tal proposito carico alcune foto dei ruderi per avere da voi una valutazione in merito alla seguente questione: da più parti leggo che la ristrutturazione su ruderi è legittima solo se sono riconoscibili gli elementi strutturali, così da individuare, in maniera pressoché certa, la cubatura e la sagoma d’ingombro del fabbricato. Mi sembra che entrambi i ruderi possano essere individuati nei loro connotati essenziali.

rudere a (ricadente nella proprietà di mio cognato)
http://i62.tinypic.com/245j5mf.jpg
http://i61.tinypic.com/2uomihu.jpg

rudere b (proprietà adiacente - da acquistare)
http://i61.tinypic.com/x6eziw.jpg
http://i61.tinypic.com/v310f7.jpg

cartina proprietà e ruderi
http://i61.tinypic.com/2s6plr6.png


Ma le questioni sono appena iniziate. Mi auguro abbiate la pazienza - tanta! - per fugare ogni mio dubbio.

A) La proprietà ricade in area Parco, la cui classificazione è C1 (zone di protezione prossime ai centri abitati - siamo a 1 chilometro). Si tratta di un’area pedemontana boscata con grado di naturalità media (E1n2). Tra le modalità d’intervento e di trasformazione in dette aree abbiamo le azioni volte al recupero leggero, al riuso, alla rifunzionalizzazione, alla modificazione fisica marginale. Gli interventi tendono alla manutenzione e riqualificazione del territorio agricolo e del patrimonio edilizio, al recupero delle aree degradate e alla conservazione delle risorse naturali.
*Mi sto, chiaramente, limitando agli aspetti di mio interesse*

In queste zone il piano del Parco prevede che "la costruzione di nuovi edifici e ogni intervento edilizio [siano] ammessi solo in funzione degli usi agricoli, agrituristici nonché della residenza dell’imprenditore agricolo, nei limiti delle esigenze adeguatamente dimostrate e di quanto stabilito dalla LR 14/1982”.
Ancora, "d) gli ampliamenti necessari per l’adeguamento igienico-funzionale ed abitativo degli edifici rurali (fermi restando i vincoli di cui alle presenti norme, in particolare all’art. 16) non possono superare il 10% del volume esistente e possono essere concessi una sola volta per la stessa unità abitativa”;
e) la necessità di nuove costruzioni o di ampliamenti eccedenti i limiti di cui al punto d, deve essere documentata da un apposito “piano di sviluppo aziendale” che riguardi l’insieme dei fondi e delle attività dell’azienda interessata".

B) Al Piano del Parco, tanto per rendere la questione più complessa, si affianca il PUC del comune di riferimento. Uno degli obiettivi del PUC è arrivare anche alla valorizzazione del tessuto produttivo sostenibile dei territori rurali, allo sviluppo agricolo e forestale, con la permanenza dei produttori agricoli nelle zone rurali, al recupero e alla migliore utilizzazione del patrimonio rurale, naturale ed edilizio anche in funzione della promozione e valorizzazione dei prodotti dell'agricoltura e dell’artigianato tradizionali del mondo rurale. Per il sostegno di questi obiettivi la Regione Campania ha messo a disposizione degli incentivi che riguardano il recupero, il riadattamento e il risanamento conservativo, la riqualificazione funzionale di edifici, alloggi e locali da destinare all'attività agrituristica, il recupero e il restauro per i locali da destinare all'accoglienza ristorazione, esposizione e consumo dei prodotti, per la realizzazione di microimpianti per lavorazione e trasformazione dei prodotti, per il miglioramento dell'accessibilità e vivibilità aziendale, per impianti di produzioni di energie elettrica da fonti rinnovabili e per la realizzazione di altri impianti culturali e sportivi. Sempre nel PUC si legge:”[…] Abitazioni agricole: edifici il cui uso è riservato ai soggetti aventi i requisiti di cui al Titolo II L.R.14/82 nonché le Norme del Piano del Parco ovvero dell'imprenditore agricolo professionale. L'uso comprende oltre agli spazi abitativi veri e propri anche gli spazi accessori e di servizio (rimesse, cantine, piccoli depositi, ecc.). Si considerano tali anche gli edifici colonici posti in zone agricole, ma recuperati o recuperabili ad uso di civile abitazione o ad altri usi compatibili, e abitazioni sparse destinate ad uso civile e/o autorizzato ai sensi della Legge 28.02.85 n.47.” Infine, "Trasformazioni fisiche degli edifici esistenti. Per gli edifici esistenti sono ammissibili le trasformazioni fisiche di:
manutenzione straordinaria;
restauro e risanamento conservativo;
ristrutturazione edilizia;
demolizione;
ampliamento, degli edifici residenziali e per attività ricettive o pararicettive, nei casi in cui il fine sia quello del miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie dei fabbricati legittimamente esistenti alla data di adozione del presente PUC, una tantum.
Le trasformazioni fisiche di ampliamento sono ammissibili nel limite massimo del 10%. Il limite massimo dell’ampliamento è aumentato al 20% nel caso in cui gli edifici garantiscano indipendenza energetica proveniente da fonti rinnovabili; per tale incremento gli oneri di urbanizzazione saranno nulli. L’ampliamento è ammesso, una tantum, anche per le pertinenze rurali (annessi agricoli). Il limite massimo fissato è del 20%.

C) C’è, infine, il Piano Casa Campania che è stato prorogato ed è quindi ancora in vigore per tutto l’anno 2015. Il Piano Casa Campania ammette il cambio d'uso, ad esempio, di edifici agricoli ad uso strumentale in residenziale, anche con demolizione e ricostruzione con cumulo delle volumetrie di più corpi di fabbrica ricadenti anche su particelle diverse. L’articolo 5, poi, fa riferimento a interventi straordinari di demolizione e ricostruzione (il mio caso). Ammette l'aumento volumetrico del 35% per interventi di demolizione e ricostruzione di immobili residenziali, in deroga alla strumentazione urbanistica. Tali interventi sono consentiti (comma l) anche con variazione della sagoma dell'edificio preesistente e con diversa localizzazione all'interno dell'area di pertinenza dell’immobile. L’articolo successivo, precisamente il 6-bis, fa riferimento a mutamenti di destinazione d’uso di immobili, già parzialmente residenziali (il "casino" più grande era residenziale sul piano superiore), ricadenti in zona agricola. È quindi possibile, secondo il piano casa, procedere al cambio di destinazione per edifici dismessi, anche a caratteristiche rurali con la possibilità di demolizione, ricostruzione e successivo ampliamento in deroga agli strumenti urbanistici attuali. Si evidenzia, infine, che gli interventi devono essere realizzati con materiali e tecniche eco-compatibili, tali da assicurare le prestazioni energetiche previste dalla normativa nazionale e dagli indirizzi regionali.



In tutto questo labirinto normativo mi chiedo ma, soprattutto, VI chiedo:
chi ha la priorità? Il Comune, il Parco o la Regione?

Grazie.

[Maldon]

EDIT - i ruderi, ovviamente, sono di 57,04mq (A) e 174,22mq (B)

[Emc]

Interessante esempio dei motivi o cause del disastro italiano. La polverizzazione delle competenze. Tutti devono e vogliono dire la loro e il risultato è che le norme sono confuse e spesso inapplicabili, tutto questo si traduce in caos e impossibilità a definire la responsabilità. Detto questo di regola ha prevalenza la norma la più restrittiva sulla base del criterio di specialità.

[Maldon]

Scendendo sul pratico...

il rudere ricade in area C1 di un parco nazionale. Cosa è possibile fare seguendo le indicazioni del piano Parco?
Recupero leggero, riuso, rifunzionalizzazione, modificazione fisica marginale. Ancora, manutenzione e riqualificazione del territorio agricolo e del patrimonio edilizio. Tutto ciò in funzione degli usi agricoli, agrituristici nonché della residenza dell’imprenditore agricolo. L'ampliamento è possibile, ma solo nella misura del 10%, salvo disposizioni legate a interventi straordinari.
Se, però, faccio riferimento al Piano Casa della Regione Campania, attualmente in vigore, scopro che è possibile: procedere al cambio d'uso di edifici agricoli ad uso strumentale in residenziale, anche con demolizione e ricostruzione con cumulo delle volumetrie di più corpi di fabbrica ricadenti anche su particelle diverse. Ancora, è possibile variare la sagoma dell'edificio preesistente e cambiare la sua localizzazione all'interno del fondo. Infine, effettuare un ampliamento pari al 35% nel caso di un edificio eco-compatibile e che rispetti le nuove normative sull'efficientamento energetico. Tutto ciò in deroga agli strumenti urbanistici attuali.

Secondo Emc prevale il Parco sulla Regione, eppure ho visto concreti esempi che vanno nella direzione opposta.
Una risposta risolutiva?

Ty

[Emc]

Risposta risolutiva? In Italia?. Non prendertela ma non è possibile. In italia è un continuo fregarsene delle norme e dei principi generali. Ogni comune, regione e provincia nonchè parco son piccoli feudi a se stanti e quindi ogni caso è a se stante...come pensi sia possibile lo sfacelo in cui versiamo se non grazie a un sistema come questo? L'unico suggerimento che posso sinceramente darti è di valutare se ti può andar bene una soluzione che sia un compromesso tra le due "visioni", quella del parco e quella della Regione. Puoi redigere un progetto di massima cercando di rispettare per quanto più possibile le indicazioni del parco e poi vai a contrattare. NOn conosco l'ordinamento campano, ma in genere nel nord le competenze autorizzative sono in carico agli enti "minori" che recepiscono le normative generali emesse da Stato e regioni. Ripeto non so come funziona in Campania e quindi se ad esempio la Regione si è mantenuta una funzione gestionale ovvero rilascia autorizzazioni/ permessi di costruire oppure se le sue norme devono essere recepite da comuni, parchi e quant'altro che poi le applicano. Buona fortuna e facci sapere.

[Maldon]

Grazie per la consulenza, Emc!
Nei prossimi giorni dovrei incontrare un dirigente regionale per far luce sulla questione.
In astratto penso che il tuo ragionamento sia esatto, ergo dovrò vedermela con il Parco.
E saranno dolori!
Io presenterò un progetto che prevede un edificio realizzato in bioedilizia, anche con inserti in pietra,
in classe A, che prevede di ridurre o azzerare i costi energetici attraverso fotovoltaico, sistemi di accumulo,
solare termico, fitodepurazione, e loro, se mi dice bene, fermano tutto perché il progetto non viene presentato
da un imprenditore agricolo che svolge tale attività a titolo principale.

Sarai aggiornato.

Grazie ancora!

[Emc]

Non potrebbe tuo cognato richiedere i permessi e le autorizzazioni necessarie, secondo il tuo progetto e poi, realizzato il tutto abbandonare terreno e casa vendendotela? Ovviamente denaro e rischio sono tuoi...in questo caso bisogna fare molta attenzione alla normativa riguardante le eventuali agevolazioni che lui può avere come agricoltore...IVA, registro, prima casa, ecc. che in genere sono da conguagliare a danno del compratore se l'edificio viene venduto prima di un certo periodo di tempo...che può andare dall'anno ai 5 anni.

[Maldon]

Mi fido ciecamente di mio cognato, su questo non ho alcuna preoccupazione.
Tutt'altro! Non solo cede parte del terreno, sarebbe capace di contribuire ai lavori.
C'è che lui è un dottore e svolge l'attività agricola per mera passione.
Poco da fare, il progetto può vedere la luce solo se qualcuno chiude un occhio.
E questa cosa mi fa andare in bestia, tenuto conto che lo faccio per amore della
natura (sono un convinto ecologista, svolgo da anni azioni politiche in difesa del
parco, e giro il mondo in qualità di escursionista).
Ti trovi il sindaco di turno (dottore) con una mega villa in area parco, evidentemente
imprenditore agricolo ad insaputa della comunità, mentre tu non puoi realizzare il tuo piccolo sogno,
che tra l'altro valorizza un'area abbandonata.
Si sa, l'Italia gira così.

[cri_15]

altri parenti molto fidati con requisiti per essere intestatari dell'attività?

[Emc]

Stavo meditando...come è classificato il rudere o meglio i ruderi? Sono a destinazione agricola? Se non lo sono si potrebbe "tentare" di proporre al comune e al Parco di costruire pari volume, con tipologia costruttiva atta a preservare le caratteristiche tipiche della zona...sempre che siano confacenti alla tua idea di casa. Potresti contrattare anche offrendo di sistemare l'area in maniera da valorizzarla ambientalmente...tipo piantare un bosco di essenze particolari caratteristiche dell'area oppure proporre di creare un oasi rifugio per specie animali ritenute impoprtanti per il parco...solo un esempio...se permetti di costruire trespoli per la nidificazione delle cicogne...è solo u esempio. Insomma devi proporre un plus valore che serva da baratto con il permesso di costruire una residenza che non è residenza di un agricoltore....è solo un'idea la mia ovviamente. E proporre un progetto simile, sempre che vada bene a te potrebbe essere un'opportunità. Tentare non costa molto.

[Maldon]

Sono accatastate in F2/unità collabenti.
Mi piace la tua idea.
La mia compagna adora le erbe officinali, mentre è molto romantica la possibilità di dare ricovero alle cicogne.
Poi, le api, la mia passione.
Conosco, tra l'altro, il direttore del Parco.
Ti farò sapere.