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Salve a tutti,
come già detto nella presentazione uno dei miei desideri abitativi è quello di vivere in una casa in bio edilizia e proprio in questi giorni stiamo valutando con la mia compagna l’acquisto di una villetta in bioedilizia in prov. di Bari, tramite un’agenzia immobiliare che ha stipulato una convenzione con un’azienda costruttrice italiana, con sede a Chieti, per la costruzione di oltre cento villette unifamiliari in lotti da 250mq ciascuno. L’acquisto richiede la previa sottoscrizione di una quota di 100 in cooperativa edilizia. Tuttavia l’entusiasmo iniziale comincia a smorzarsi difronte gli innumerevoli dubbi che riguardano un tale tipo di costruzioni, anche se qui la scelta dell’azienda é vincolata.
Riporto brevemente alcuni dati cosicché vogliate gentilmente darmi un parere sulla validità del progetto e dei materiali
utilizzati, dato che non ho mezzi per valutare da me la bontà dell'affare.

Il costo chiavi in mano è di 1.050 al mq e l’abitazione viene classificata in categoria A+ (secondo il prospetto economico)
Nel costo sono ricompresi: impianto di condizionamento a pompa di calore, a doppio utilizzo caldo e freddo, oltre ad un solare termico, per il riscaldamento del pavimento del piano terra, infissi a taglio termico a tripla camera, portone blindato, porte interne zona notte a scrigno, portone blindato, cancello d’ingresso automatizzato, antifurto, parquet in zona notte, angolo cucina arredato con cappa e piano cottura ad induzione,veranda coperta e gazebo (sottotetto) per ricovero auto, ma a quanto ne so viene escluso l’allacciamento alla rete del gas metano.

Tra gli oneri aggiuntivi vengono indicati:
Incidenza suolo su abitazione tipo da 70 mq. ca. 29.000
Costo “Opzionale” tavernetta con servizio e pompa di sollevamento 28.000
Sistemazione Verde completo di giardino 150 mq. 5.500
Recinzione e Cancelli di ingresso carrabile e pedonale 7.000
Impianto illuminazione esterno ed automazione cancello 4.500
allacciamenti Impianti idrici acqua e fogna esterni 2.000
Oneri tecnici x lottizzazione, progettazione e direz. Lav. 9.000
Costi impianto fotovoltaico per l’indipendenza energetica. 4.000
Costo del 2° WC a servizio 3.000

Penso che sia da aggiungere anche il costo della platea di fondazione
Va precisato che per la tipologia da 120 mq alla quale ci siamo interessati abbiamo fornito un budget di spesa per K 200.000 nei quali far rientrare: il fotovoltaico, il solare termico, l’installazione di condizionatori e il secondo bagno . Tale metratura comporta l’acquisto di due lotti edificabili.
So che per molte domande dovrò cmq rivolgermi ad un termotecnico e per molte altre ho letto svariati interventi del forum ma è molto difficile avere una visione d'insieme, date anche le informazioni molto frammentarie e imprecise fornite dall’agenzia.
Per quanto riguarda la struttura della casa ecco quanto riportato alla pagina web dell’azienda:

Descrizione parete esterna:
1. Tinteggiatura Esterna
2. Intonaco
3. Cappotto in Sughero
4. Isolamento in fibra di legno
5. Pannello OSB e Freno al Vapore
6. Trave in Legno Lamellare
7. Impianti
8. Pannello OSB e Freno al Vapore
9. Isolamento in fibra di legno
10. Pannello rigido in Fermacell
11. Pavimentazione
12. Materassino fonoassorbente
13. Massetto Alleggerito
14. Riscaldamento Radiante
15. Massetto
16. Fondazioni a platea in cemento armato
Dettagli
Spessore Totale: 350 mm
Trasmittanza Periodica: 0,007 W/m²K
Trasmittanza Totale: 0,114 W/m²K
Resistenza termica: -16,92 m²K/W

Descrizione parete interna:
1.Cartongesso in lastre REI 60 e Tavolato OSB Tipo 3 con barriera vapori.
2.Isolamento interno in lana Basaltica
3.Travatura Portante in legno di abete rosso
Dettagli
Spessore Totale: 146 mm
Trasmittanza Periodica: 0,27 W/m²K
Resistenza termica: 3,271 m²K/W

A parità di budget l’alternativa sarebbe l’acquisto di un appartamento di nuova costruzione per 141 mq commerciali, più due balconi di circa 22 mq l’uno, su un palazzina dotata anch’essa di fotovoltaico.

Oltre ad un parere tecnico chiedo se nei preliminari d’acquisto e nell’atto definitivo viene di regola applicata la disciplina del D.lgs 122/2005 sugli “Immobili da costruire” e altre garanzie supplementari espressamente fornite dall’azienda sui materiali e su eventuali vizi di costruzione.

Cordiali saluti
Samuele

Fenomenale!
Tanto per cominciare secondo le norme vigenti e valide per tutti, in un lotto di 250 mq al massimo ci costruisci una casa di 40 mq edificati!! Come dici tu per una casa di 120 mq dovrai acquistare 2 lotti e arrivare a 500MQ
Comunque sono sinceramente perplesso e sarebbe necessaria un'analisi molto approfondita e inoltre alcuni dettagli, ad esempio, sulla composizione delle pareti non sono proprio chiari.
ma...tra le tante....
impianto di condizionamento a pompa di calore, a doppio utilizzo caldo e freddo è un normalissimo impianto di condizionamento con inverter!!!
Costo “Opzionale” tavernetta con servizio e pompa di sollevamento 28.000
Ma che vuol dire? Che siccome sarà in falda con presenza d'acqua bisognerà avere le pompe per evacuarla?
Costi impianto fotovoltaico per l’indipendenza energetica. 4.000
ah ah ah ...ridicoli se riescono a produrre almeno 6Kw con quei soldi me ne compero 10!
Un'azienda che mi "spara" la classe energetica a priori non mi piace! No lo può sapere senza avere tutte le informazioni....tipo di fondamenta, esposizione, ecc.
Inoltre...il riscaldamento a pavimento che ti serve a Bari? Spesa inutile!
Infine....1050€/MQ chiavi in mano con quello promesso mi sembra pochino ....
MA chi garantisce i lavori?
Mmmmmmmmmmm......................

La mia esperienza di costruttore è nella fascia alta di mercato, ma i numeri sono numeri e senza entrare nello specifico i numeri che hai riportato non reggono neanche facendo economia di scala: l'intervento nel suo complesso sà tanto di specchietto per le allodole per rastrellare capitali freschi e poi dichiarare fallimento

Un consiglio spassionato: la spesa migliore che puoi fare è incaricare un tecnico terzo per fargli verificare la fattibilità complessiva e per fargli fare una analisi dettagliata con relative visure catastali ma è prudente incaricare anche un commercialista per la verifica patrimoniale e di solidità dell'impresa costruttrice che essendo imposta gioca un ruolo fondamentale

• Prudenza con chi cerca di vendere in periodi di contrazione interventi che enfatizzano grandi numeri (100 villette ecc.)
• Prudenza con chi cerca di vendere a 1.000 €/mq abitazioni con materiali nobili e impiantistica di prim'ordine che portano i prezzi medi sopra i 1.500/1.700 €/mq

Samuele ha scritto:
Sistemazione Verde completo di giardino 150 mq. 5.500

Caspita per un fazzoletto di giardino, chiedono 5.000 euri per portare un pò di terra buona, livellarlo e piantare l'erbetta? Stica..

Ringrazio quanti hanno già risposto e quanti vorranno farlo.
Mi rendo conto che alcuni dubbi che avevo sulla solidità di questa proposta immobiliare vanno confermandosi.

Quanto al giardino mi sono ricordato che nel costo è compreso l'impianto d'irrigazione automatico e una vasca interrata di raccolta delle acque piovane per irrigare e sembrerebbe anche per gli scarichi dei servizi igenici. Anche lì avevo chiesto se era possibile farselo da soli il giardino per risparmiare una somma importante, ma non sembra possibile. Mi sa troppo di acquisto "a scatola chiusa", anche perchè ho chiesto il famigerato preventivo chiavi in mano, ma di questo, dei progetti e delle planimetrie neppure l'ombra, eppure di questi tempi...ma si sa che ormai i clienti sono sempre più rompiscatole!

hm52 ha scritto:La mia esperienza di costruttore è nella fascia alta di mercato, ma i numeri sono numeri e senza entrare nello specifico i numeri che hai riportato non reggono neanche facendo economia di scala: l'intervento nel suo complesso sà tanto di specchietto per le allodole per rastrellare capitali freschi e poi dichiarare fallimento

Un consiglio spassionato: la spesa migliore che puoi fare è incaricare un tecnico terzo per fargli verificare la fattibilità complessiva e per fargli fare una analisi dettagliata con relative visure catastali ma è prudente incaricare anche un commercialista per la verifica patrimoniale e di solidità dell'impresa costruttrice che essendo imposta gioca un ruolo fondamentale

• Prudenza con chi cerca di vendere in periodi di contrazione interventi che enfatizzano grandi numeri (100 villette ecc.)
• Prudenza con chi cerca di vendere a 1.000 €/mq abitazioni con materiali nobili e impiantistica di prim'ordine che portano i prezzi medi sopra i 1.500/1.700 €/mq

QUOTO
troppa roba e troppi parametri fisici ottimali per stare in quella cifra, è praticamente impossibile.
Inoltre dici che il costruttore è di prim'ordine quindi mi pare di capire si tratta di una della grandi Haus italiane del settore...
Nemmeno nei piani di edilizia economica popolare si riescono ad avere cifre simili con capitolati assolutamente distanti da quanto scrivi.
Quindi garanzie, garanzie garanzie...
Fidejussioni (Bancarie e non assicurative) e poi chiamare la haus che dovrebbe realizzare il tutto per chiedere conferma della cosa...
OCCHIOOOOOO CHE MI PARE DI SENTIRE PUZZA DI BRUCIATO...

Mi pare d'intendere che secondo Voi la dotazione così come indicata da capitolato richiederebbe un prezzo al mq più elevato.

La formula dell'acquisto come socio di cooperativa non permette d'incidere sensibilmente sul prezzo?

Anche se dichiara fallimento l'acquirente dovrebbe essere coperto da apposita fideiussione, prevista nel preliminare di vendita, per le somme versate fino alla stipula del definitivo.

Quello che mi rende più dubbioso sono le credenziali dell'azienda costruttrice e la qualità dei materiali utilizzati; sono certo che qualcuno ha già capito di quale azienda trattasi.

La Rubner non ha a catalogo pareti con OSB... per la wolf i materiali sono troppo pregiati... chi rimane?

Cercando su internet si trova facilmente il nome
Alcuni utenti ne hanno chiesto informazioni anche in questo forum. Per chi volesse togliersi la curiosità sono disponibile via mp.

Ok, verde urbano... Cap.Soc. 10.000,00€, inizio attività nel 12/02/2010 e gestiscono 100 villette a quei prezzi?
Rinnovo le cautele di cui sopra

hm52 ha scritto:Ok, verde urbano... Cap.Soc. 10.000,00€, inizio attività nel 12/02/2010 e gestiscono 100 villette a quei prezzi?
Rinnovo le cautele di cui sopra

Parlo da operatore del settore e voglio concedere la buonafede del costruttore in questione...
Posso tuttavia sottolineare come quello della Bioedilizia sia un settore particolarmente delicato: oltre alla questione relativa all'affidabilità economico finaziaria delle società immobiliari e costruttrici che propongono le operazioni (elemento fondamentale anche nell'edilizia tradizionale e spesso causa di gravi "fregature" per il cliente finale) si aggiunge anche l'affidabilità del prodotto in termini di qualità, durata, efficienza energetica, etc...
La Bioedilizia è un settore in crescita e quindi numerosi operatori hanno fiutato il business e si sono introdotti nel mercato e ovviamente oltre a tanti operatori seri e professionali ve ne possono essere alcuni più improvvisati se non addirittura totalmente inaffidabili. Fallimenti "pilotati" o case con problemi tecnici possono annullare lo sforzo di tanti e pregiudicare lo sviluppo del settore alimentando scetticismo e falsi miti...
La concorrenza del cemento è infatti pronta a cogliere qualunque debolezza del nostro settore. Occorre quindi grande cautela e serietà da parte di tutti per proseguire verso la diffusione della Bioedilizia presso il grande pubblico.

Samuele ha scritto:Mi pare d'intendere che secondo Voi la dotazione così come indicata da capitolato richiederebbe un prezzo al mq più elevato.

La formula dell'acquisto come socio di cooperativa non permette d'incidere sensibilmente sul prezzo?

Anche se dichiara fallimento l'acquirente dovrebbe essere coperto da apposita fideiussione, prevista nel preliminare di vendita, per le somme versate fino alla stipula del definitivo.

Quello che mi rende più dubbioso sono le credenziali dell'azienda costruttrice e la qualità dei materiali utilizzati; sono certo che qualcuno ha già capito di quale azienda trattasi.

Davvero?


Si ne abbiamo già parlato di questa azienda in altra discussione, si era poi scoperto che le loro pareti non erano a norma secondo la legislazione italiana.
Con un po' di pazienza potrai trovare la discussione.

hm52 ha scritto:La Rubner non ha a catalogo pareti con OSB... per la wolf i materiali sono troppo pregiati... chi rimane?

Wolf, haas, rensch e rubner, sono più o meno tutte sullo stesso livello di qualità, credibilità, affidabilità. Cambiano le virgole, con loro si va sul sicuro di certo, ma la qualità si paga.
Ci sono altre ottime Haus che offrono qualità eccellente a prezzi più abbordabili, ma di poco. Wigo, tirol Haus ecc...

Devo dire che l'idea così del pacchetto tutto compreso mi piace molto, se non fosse che l'agenzia immobiliare si è mostrata piuttosto latitante e che quest'azienda sembra avere un rating molto basso io avrei già sottocritto la quota di socio. Ho cercato anche altre costruzioni in bioedilizia in zona ma sovente si tratta immobili in classe A spacciati per bio, senza neppure un pannello di legno o altro materiale naturale. Poi c'è la querelle infinita su preventivo sì, preventivo no, che tanto sembra contrariare i venditori.

Samuele ha scritto:Devo dire che l'idea così del pacchetto tutto compreso mi piace molto, se non fosse che l'agenzia immobiliare si è mostrata piuttosto latitante e che quest'azienda sembra avere un rating molto basso io avrei già sottocritto la quota di socio. Ho cercato anche altre costruzioni in bioedilizia in zona ma sovente si tratta immobili in classe A spacciati per bio, senza neppure un pannello di legno o altro materiale naturale. Poi c'è la querelle infinita su preventivo sì, preventivo no, che tanto sembra contrariare i venditori.

scusa ma se sei socio di cooperativa sei definito socio costruttore ( praticamente committente in quota) quindi dovresti farti dare lo statuto cooperativo e vedere quanto diritto hai di incidere sulle decisioni. se poi chiedi notizie o integrazioni sono obbligati ad ascoltarti.