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due consulenze legali, due pareri quasi opposti....cosa c'è di nuovo, direte voi ? in effetti niente, e allora tanto vale farlo diventare argomento da blog, così ognuno dice la sua, se ne ha voglia
in breve: uno dei lotti che compongono il terreno è diventato nel tempo strada comunale (335 mq che dànno 6 metri quadri edificabili). nel cdu tale lotto viene rilevato come terreno agricolo/residenziale, come tutto il resto del terreno, quindi sembrerebbe asservibile, mentre nel prg è chiaramente indicato come strada comunale, con tanto di nome.
premetto che il precedente progetto, a cui era stata concessa regolare licenza edilizia, ora scaduta (era stato dato l'avvio lavori, ma non erano mai stati iniziati), utilizzava anche l'indice del lotto incriminato, e probabilmente la commissione edilizia approverebbe nuovamente il suo asservimento; il problema potrebbe nascere dopo, in sede di verifica ad esempio della forestale, che dalle nostre parti sta dimostrando uno zelo secondo solo al tutor sulle autostrade... in conclusione di premessa, aggiungo che il comune incamerò gli oneri anche per quel pezzo, quindi nel caso dovrebbe renderli, e che la gometra è la stessa di allora.

da qui le consulenze legali: non voglio menate, specie a cantiere in corso, ne vedo sequestrare almeno uno al mese.

parere 1 : tempesta in un bicchier d'acqua, ma ragiona un attimo: il comune ha tutto l'interesse ad incamerare oneri, e poi la forestale controlla il rispetto di eventuali vincoli, distanze da boschi, ruscelli, cose così, se non ci sono vincoli ambientali nemmeno li vedi arrivare, e via così.

secondo la geometra controllano per bene ogni cosa, indice compreso

parere 2: in estrema sintesi, se sui carteggi del prg il lotto viene rilevato come strada comunale, tale rimane, quindi non dà indice, e non conta il cdu

parere raccolto oggi da un vecchio costruttore: capita spesso che un terreno diventi strada, però l'indice rimane

che amarezza

aggiungo che in questo comune non si può trasferire o acquistare indice senza acquistare anche il terreno che lo produce

Io costruito nelle tue stesse condizioni e l'indice lo abbiamo calcolato anche sulla parte di strada.
Resta inteso che la strada fa parte comunque della mia proprietà, come nel tuo caso mi sembra.
Per quanto mi riguarda era anche un bel pezzo, circa 150 mq almeno persi come giardino effettivo.
non ho mai indagato il perché e percome, quindi non so aiutarti a livello legislativo.
Mi sembra di aver capito che sono regole relative ai PEC, più terreni messi insieme per creare una zona residenziale.
se si perdessero mq facendo la strada nessuno avrebbe interesse a partecipare se ha dei pezzi di terreno da dedicare a passaggi comuni.
Nel mio caso si tratta di un piccolo comune piemontese e l'area è sotto vinvolo idrogeologico.
In bocca al lupo.

grazie!
si, la situazione sembra molto simile. mercoledi appuntamento con il geometra del comune
speriamo bene

Ciao, premesso che è più materia da legali che da architetti, c'è qualcosa che non mi torna. Com'è possibile che il cdu e il prg affermino due cose diverse, dal momento che il cdu non è altro che la certificazione di quanto contenuto nelle previsioni urbanistiche (cioè nel prg stesso)?
Normalmente se un'opera (o un piano esecutivo, laddove previsto) è già concessionata la sopraggiunta previsione di esproprio di parte del lotto non porta riduzione della capacità edificatoria. Se invece la concessione non è ancora avvenuta (o è scaduta, come nel tuo caso, cosa del tutto equivalente a questi fini) allora viceversa l'introduzione della previsione di esproprio incide anche sui parametri del lotto (SF, distanze ecc.).
Ma nel tuo caso resta il dubbio (almeno per quanto mi riguarda) relativo alla contraddizione tra i due documenti. Sarebbe bello sapere da un legale quale dei due fa fede, in caso di contrasto. (Al di là del fatto che se si tratta davvero di soli 6 mq di slp non so proprio se vale la pena di tutto questo sbattimento...).
Ciao

archlegno ha scritto:Ciao, premesso che è più materia da legali che da architetti, c'è qualcosa che non mi torna. Com'è possibile che il cdu e il prg affermino due cose diverse, dal momento che il cdu non è altro che la certificazione di quanto contenuto nelle previsioni urbanistiche (cioè nel prg stesso)?

il cdu è del 2008, domani avrò quello nuovo, ma con ogni probabilità sarà identico al vecchio. La tua perplessità è ovviamente condivisa anche da noi. aggiungo che la strada è lì da oltre 15 anni, non è che l'abbiano stesa da poco...

archlegno ha scritto:Ma nel tuo caso resta il dubbio (almeno per quanto mi riguarda) relativo alla contraddizione tra i due documenti. Sarebbe bello sapere da un legale quale dei due fa fede, in caso di contrasto.

secondo uno dei due pareri legali raccolti, fa fede il prg (quindi sarei fregato). l'altro non si esprime nel merito, ma in generale dà ragione a me...

archlegno ha scritto:(Al di là del fatto che se si tratta davvero di soli 6 mq di slp non so proprio se vale la pena di tutto questo sbattimento...)

vale la pena, altrochè... la casa è di 70 mq + 70 mansardati + 100 di rustico "condonabile". quindi 6 metri su 70 costituiscono un bel 10%...

angel72 ha scritto:aggiungo che la strada è lì da oltre 15 anni, non è che l'abbiano stesa da poco...

Ah no, scusami! Io avevo capito che la strada fosse una previsione del prg, non che fosse già stata realizzata.
Se è così allora per forza di cose deve essere stato fatto un esproprio ed il lotto deve essere stato riconfinato, creando così una nuova Superficie Fondiaria ecc. Altrimenti sarebbe il comune ad aver compiuto un abuso, nello specifico una violazione di proprietà privata.
Riguardo alla difformità tra cdu e prg può anche capitare (è un errore, se ne fanno tanti...) ma fa fatto rilevare.
Credo inoltre che sarebbe bene dare un'occhiata al catasto, per vedere quale superficie risulta attualmente al tuo lotto...
Ciao

archlegno ha scritto:

angel72 ha scritto:aggiungo che la strada è lì da oltre 15 anni, non è che l'abbiano stesa da poco...

Ah no, scusami! Io avevo capito che la strada fosse una previsione del prg, non che fosse già stata realizzata.
Se è così allora per forza di cose deve essere stato fatto un esproprio ed il lotto deve essere stato riconfinato, creando così una nuova Superficie Fondiaria ecc. Altrimenti sarebbe il comune ad aver compiuto un abuso, nello specifico una violazione di proprietà privata.
Riguardo alla difformità tra cdu e prg può anche capitare (è un errore, se ne fanno tanti...) ma fa fatto rilevare.
Credo inoltre che sarebbe bene dare un'occhiata al catasto, per vedere quale superficie risulta attualmente al tuo lotto...
Ciao

la visura catastale ce l'ho, recentissima, ed indica il lotto diventato strada come appartenente alla persona da cui sto acquistando. I dati di classamento dicono "bosco alto" come gli altri lotti che sto acquistando. in pratica su quella visura il lotto è identico agli altri, stesso classamento, derivante dallo stesso frazionamento, acquistato col medesimo atto...
messa così sembra proprio un abuso del comune...

Spessissimo si trovano sitazioni simili alla tua.
Di norma succedeva che il comune chiedeva al primo proprietario di costruire arretrato rispetto al limite del lotto e poi asfaltava la strada anche sulla sua parte.
Nessun esprorio veniva fatto solamente una prassi dove il proprietario non chiedeva nulla ed il comune faceva lo gnorri aaspettando l'usucapione.
In questo caso di norma il primo che successivamente interviene in termini edili si trova a dover cedere gratuitamente al comune tale area (espropriata di diritto) senza che gli venga riconosciuto assolutamente nulla.
In questo caso però il comune non può assolutamente non farti conteggiare gli indici esclusi della strada dato che il riferimento della proprietà non è mai dato nè dalla mappa del piano regolatore nè da altro ma solamente dai confini catastali e quindi quei metri servono a calcolare gli indici.
Ciao paolo

quindi ... visura catastale batte prg!!
argomento in più da presentare domani all'ufficio tecnico del comune
grazie paolo

angel72 ha scritto:quindi ... visura catastale batte prg!!
argomento in più da presentare domani all'ufficio tecnico del comune
grazie paolo

Il PRG non definisce le proprietà ma gli ambiti di trasformazione. Il tuo diritto di proprietà NON PUO' MINIMAMENTE ESSERE MESSO IN DISCUSSIONE.
Nemmeno loro possono vantare nulla su quella fetta se non che dovrebbero pure loro dimostrare l'usucapione.
Quello che potresti fare è trattare con il comune la sistemazione definitiva di quela porzione cedendogliela in cambio di qualcosa.
Tieni presente che però i comuni oggigiorno non tirano fuori una lira e quello che ti prospetteranno è che dato che è strada privata se succede che qualcuno si fa male per qualsiasi incidente sono cazzi tuoi ed il comune non risponde.
Questo lo dicono sempre.
Una volta in un comune per una situazione del genere dato che era una cosa avvenuta da poco tempo ed il comune pretendeva che gli venisse ceduta gratuitamente ho mandato una DIA per realizzazione di recinzione che cintava quella parte del mio lotto e loro si sono trovati in difficoltà perchè non sapevano come potermela annullare. Poi l'hanno avuta sempre vinta loro dato che ti mettono i bastoni tra le ruote in altri modi però avevo spuntato quella volta una piccola parte di scomputo degli oneri in cambio di cessione gratuita.
Ciao Paolo

Paolo Boni ha scritto:

angel72 ha scritto:quindi ... visura catastale batte prg!!
argomento in più da presentare domani all'ufficio tecnico del comune
grazie paolo

Il PRG non definisce le proprietà ma gli ambiti di trasformazione. Il tuo diritto di proprietà NON PUO' MINIMAMENTE ESSERE MESSO IN DISCUSSIONE.
Nemmeno loro possono vantare nulla su quella fetta se non che dovrebbero pure loro dimostrare l'usucapione.
Quello che potresti fare è trattare con il comune la sistemazione definitiva di quela porzione cedendogliela in cambio di qualcosa.
Tieni presente che però i comuni oggigiorno non tirano fuori una lira e quello che ti prospetteranno è che dato che è strada privata se succede che qualcuno si fa male per qualsiasi incidente sono cazzi tuoi ed il comune non risponde.
Questo lo dicono sempre.
Una volta in un comune per una situazione del genere dato che era una cosa avvenuta da poco tempo ed il comune pretendeva che gli venisse ceduta gratuitamente ho mandato una DIA per realizzazione di recinzione che cintava quella parte del mio lotto e loro si sono trovati in difficoltà perchè non sapevano come potermela annullare. Poi l'hanno avuta sempre vinta loro dato che ti mettono i bastoni tra le ruote in altri modi però avevo spuntato quella volta una piccola parte di scomputo degli oneri in cambio di cessione gratuita.
Ciao Paolo

caspita, che begli spunti: in effetti una trattativa, col comune, potrei intavolarla: 3 dei vari lotti che sto acquistando, per un totale di 472 mq, non hanno indice perchè sul prg sono indicati come FV, cioè parti che il comune potrebbe richiedere per realizzare aree comuni, cosa in quel punto molto improbabile perchè siamo in una piccola frazione e abbiamo già un parco giochi ed un parcheggio a meno di 200 metri. mi viene in mente che potrei richiedere al comune di trasformare quell'area in normale zona agricolo residenziale, come il resto, ed ottenere quindi altro indice, magari con l'abbuono degli oneri relativi. ti sembra verosimile o dico caz....te?
nota: la geometra dice che la strada che passa sul mio terreno non è privata ma comunale (con tanto di nome)

angel72 ha scritto:ti sembra verosimile o dico caz....te?
nota: la geometra dice che la strada che passa sul mio terreno non è privata ma comunale (con tanto di nome)

La seconda che hai detto
non sperare in così tanto non cedono nulla se non piccolissime stupidate.
Soprattutto difficile che cedano sui soldi che dovrebbero prendere e difficile facciano passare aree in cambio di sciocchezze.
Per quel che riguarda il nome della via non vuol dire nulla anche perchè se è una porzione la tua la restante parte di strada ha un suo nome.
Ciao Paolo

Paolo Boni ha scritto:La seconda che hai detto

uffa

cut

nota: la geometra dice che la strada che passa sul mio terreno non è privata ma comunale (con tanto di nome)[/quote]


Il fatto che abbia una denominazione non significa che sia una strada comunale.
Per trasformare un pezzo di terreno privato in strada ci vuole o un esproprio o una donazione post accordi.
Non è che quella strada sia una strada consortile, cioè una strada che continua ad essere di proprietà dei proprietari dei fondi confinanti?

ciao

l'appuntamento in comune (ma ci credereste??) è slittato...
nel frattempo ho incontrato un amico, avvocato, che abita lì vicino, e conosce molto bene la situazione:
-la strada è comunale
-si è preso i dati catastali, e verificherà il contenuto dell'atto in conservatoria: così avremo la conoscenza certa del proprietario. se il proprietario è realmente il mio interlocutore venditore, siamo a posto.