Aiutino per neofiti desiderosi di realizzare i loro sogni!

[pata pata]

Cari ragazzi, volendo aiutare chi come me in passato si è trovato a sbattere la testa a dx e sx per avere quelle informazioni fondamentali per costruire una casa, capire se si riuscisse a fare qualcosa o meno, cercare di potersi destreggiare fra i meandri di una materia che ha sempre dell'occulto nonostante una persona cerchi di documentarsi, pubblico queste indicazioni di massima sperando di poter essere d'aiuto a chi sfortunatamente ha dovuto inviare domande senza risposta o invitati a rileggersi migliaia di interventi sperando di arrivare (magari fortuitamente) a ciò che si stava cercando disperatamente.

Quando il proprietario di un terreno edificabile decide di costruire una casa, deve seguire un iter burocratico il più delle volte ignorato e che di seguito cercheremo di spiegare.

Quanto sotto non deve spaventare chi è intenzionato a costruire, in quanto è un iter consueto che va rispettato ed il conoscerlo, può avvantaggiare il futuro proprietario di una casa, e fargli precorrere i tempi stabiliti, per arrivare ad un finale senza sorprese nè scossoni.



Affidato ad un tecnico abilitato il compito di realizzare un progetto, sulla base delle proprie esigenze abitative, quest’ultimo lo dovrà studiare attentamente e poi redigerlo.

Il Comune dove opera si presuppone sia fornito di Piano Regolatore Generale o di Regolamento Urbanistico.
Avrà inoltre un Regolamento Edilizio Comunale.

Il tecnico , con la planimetria catastale del lotto, in scala 1:2000 oppure 1:1000, prima di iniziare a fare la progettazione dovrà informarsi circa i seguenti dati, indispensabili per l’approvazione:

1) La zona di Piano Regolatore Generale nella quale ricade il progetto
2) L’indice di fabbricabilità della zona (cioè quanti mc puoi costruire per ogni mq di lotto)
3) Il Rapporto di copertura (cioè che percentuale del lotto puoi ricoprire: 25%, 30%.. e così via)
4) Le distanze dai confini da rispettare
5) La distanza dalla strada
6) L’altezza raggiungibile dal fabbricato (m 7,50, 10,50… e così via)
7) I vari vincoli cui è sottoposta una nuova costruzione (Vincolo idrogeologico, sismico, eventuali pareri del Genio Civile, vincoli della Soprintendenza all Belle Arti, parere igienico sanitario della ASL di zona, fasce di rispetto stradale, fasce di rispetto cimiteriali ed altro ancora)

Una volta che il tecnico ha tutti questi dati, contatta il cliente, lo informa di tutto, gli comunica cosa si può realizzare nel lotto e poi, cosa importantissima, ascolta il cliente sulle sue necessità abitative, architettoniche, di disposizione interna e su quanto altro possa dirgli il suo committente relativamente alla nuova casa desiderata, realizzabile sulla base degli standards e dei vincoli che ha verificato.



Redatto il progetto e ottenuto il nulla osta del proprietario, il tecnico deve presentare le varie pratiche, prima al Comune interessato, contemporaneamente a tutti gli enti preposti per i pareri dovuti o per il solo deposito della pratica.

Il progetto, dopo una istruttoria da parte degli Uffici tecnici comunali viene sottoposto al parere della Commissione Edilizia.

La Commissione Edilizia può approvarlo senza condizioni, oppure con alcune condizioni o ancora respingerlo per motivi validi riscontrati.

Il progetto, quindi, dopo l’approvazione comunale e completo di tutti i pareri necessari, passa alla fase di rilascio della concessione edilizia.

Se il progetto ricade in zona agricola è esente da tributi vari, purchè il proprietario sia un agricoltore diretto ed abbia presentato un idoneo piano di utilizzazione aziendale (In poche parole deve dimostrare che ha tanto terreno per le colture richieste e che queste sono esistenti e producono)

Chi ricade in altre zone urbanistiche, deve invece pagare al Comune gli Oneri di Urbanizzazioene ed Il Costo di Costruzione: Sono cifre non indifferenti e variano da Comune a Comune.

Con la Concessione in mano il proprietario può finalmente pensare ad iniziare i lavori. Prima però deve procurarsi una ditta di fiducia che gli rimetta un preventivo congruo.

I tecnico, a questo punto, deve redigere un Preventivo che contenga le quantità di tutti i lavori necessari per la esecuzione della costruzione, nonchè i prezzi, ed alla fine deve riportare il probabile costo finale della casa.

Copie del preventivo, naturalmente prive dei prezzi, ma con indicate le sole quantità espresse im metri, metri quadrati, numero ecc. viene normalmente dato a varie ditte conosciute.

Il proprietario, con il tecnico, esaminano i preventivi presentati dalle ditte e quindi il proprietario sceglie a suo insindacabile giudizio la ditta che gli costruirà la casa.

A questo punto, può avvenire una trattativa fra il proprietari con il suo tecnico progettista e la ditta, cioè o entrambe le parti concordano di applicare il preventivo così come presentato, riservandosi di fare tutte le misurazioni dei lavori realizzati di volta in volta ed effettuando i pagamenti a stati di avanzamenti, oppure viene concordato fra le due parti un prezzo "A corpo" per la consegna della casa "chiavi in mano".

Normalmente le ditte accettano la prima soluzione, in quanto gli errori di valutazione di un preventivo possono essere veramente molti.

Trovato l’accordo, il tecnico redige un Capitolato Speciale di Appalato, che contiene tutte le indicazioni relative: alla consegna dei lavori, al tempo concesso per la sua ultimazione, alle eventuali penali da pagare in caso di ritardo, all’elenco prezzi unitari da applicarsi alle misure, ( qualora sia stata scelta la prima soluzione); inoltre vengono indicati i vari momenti nei quali verranno pagati gli stati di avanzamento (per esempio tot. euro al primo solaio, tot euro alle murature esterne e così via).



Il capitolato di appalto è un documento che fra i privati spesso viene ignorato, e che invece è di primaria importanza e deve essere redatto minuziosamente, deve contenere i riferimenti specifici alle normative, alle leggi e a quant’altro. Questo perchè in caso di controversie diventa un documento basilare.

Al Capitolato segue un regolare Contratto di Appalto.

Le vigenti leggi stabiliscono che per una costruzione ci vuole un progettista ed un direttore dei lavori, che naturalmente devono essere di provata esperienza e conoscere alla perfezione tutta la materia da seguire..

Il direttore dei lavori deve tenere un libretto delle misure che aggiorna continuamente e che serve a salvaguardare il proprietario, affinchè non venga mai superato, con gli acconti che questo darà in denaro, il lavoro effettivamente fatto dalla ditta.

Ci sono molte altre cose da dire, ma per adesso fermiamoci qui.

In seguito parleremo degli ampliamenti volumetrici, delle ristrutturazioni, restauri conservativi e della DIA (Dichiarazione di Inizio Attività), che in certi casi sostituisce la Concessione ed accorcia l’iter burocratico)

Salutando tutti
cordialmente PataPata

[ECOFABRI]

veramente molto interessante, almeno per me.
complimenti e grazie per questo apporto, mi sembra che fino ad ora non ci fosse nulla di questo genere sul forum!

[pata pata]

veramente molto interessante, almeno per me.
complimenti e grazie per questo apporto, mi sembra che fino ad ora non ci fosse nulla di questo genere sul forum!

Lieto di esserti stato utile.

[AndyB72]

Ottimo post, non è scontato che tutti conoscano il percorso descritto.

Grazie.

[valedepp]

Buongiorno a tutti!
E' da un po' che vi leggo in silenzio ed ora vorrei accodarmi a questo preziosissimo post.
Io e il mio compagno siamo in fase di progettazione della casetta e parlando con il nostro architetto pare che ci siano una serie di figure professionali da interpellare durante la costruzione della casa (chi prima, chi dopo). La lista sarebbe la seguente:
1) un geologo
2) un progettista generale
3) un calcolatore della fondazione
4) un direttore dei lavori strutturali per le fondazioni
5) il tecnico che firma le certificazioni energetiche
6) il collaudatore statico
7) un geometra per l'acatastamento
8 ) un responsabile sicurezza

L'arch. dice che i punti 2, 3, 4 (e mi pare anche 8 ) possano essere svolti da lui stesso, mentre per gli altri bisogna cercare altri professionisti.
Voi mi confermate? E' un dato necessario da sapere per aggiungere queste spese al totalone..
Vi ringrazio fin da ora per le risposte!

[Paolo Boni]

Buongiorno a tutti!
E' da un po' che vi leggo in silenzio ed ora vorrei accodarmi a questo preziosissimo post.
Io e il mio compagno siamo in fase di progettazione della casetta e parlando con il nostro architetto pare che ci siano una serie di figure professionali da interpellare durante la costruzione della casa (chi prima, chi dopo). La lista sarebbe la seguente:
1) un geologo
2) un progettista generale
3) un calcolatore della fondazione
4) un direttore dei lavori strutturali per le fondazioni
5) il tecnico che firma le certificazioni energetiche
6) il collaudatore statico
7) un geometra per l'acatastamento
8 ) un responsabile sicurezza

L'arch. dice che i punti 2, 3, 4 (e mi pare anche 8 ) possano essere svolti da lui stesso, mentre per gli altri bisogna cercare altri professionisti.
Voi mi confermate? E' un dato necessario da sapere per aggiungere queste spese al totalone..
Vi ringrazio fin da ora per le risposte!

si dimentica:
un tecnico per l'acustica (Obbligatoria ma che molti comuni ancora non chiedono)
Un termotecnico che calcoli la Ex legge 10 (obbligatoria)
un direttore lavori impiantista (che può svolgere anche direttamente lui)

Ciao Paolo

[AndyB72]

Ok, adesso vado alla prima immobiliare che trovo e compro una casa usata già pronta !!

[Paolo Boni]

A questo punto, può avvenire una trattativa fra il proprietari con il suo tecnico progettista e la ditta, cioè o entrambe le parti concordano di applicare il preventivo così come presentato, riservandosi di fare tutte le misurazioni dei lavori realizzati di volta in volta ed effettuando i pagamenti a stati di avanzamenti, oppure viene concordato fra le due parti un prezzo "A corpo" per la consegna della casa "chiavi in mano".

Normalmente le ditte accettano la prima soluzione, in quanto gli errori di valutazione di un preventivo possono essere veramente molti.

Al Capitolato segue un regolare Contratto di Appalto.


Salutando tutti
cordialmente PataPata

Diciamo che gli errori di valutazione se il progetto è dettagliato con tutti i particolari costruttivi necessari NON ha errori di valutazione e gli stessi non possono superare un 5% dell'intero importo (in caso contrario se voi non avete apportato modifiche sostanziali comincerete a comprendere che il vostro tecnico NON ha svolto a dovere il proprio lavoro per cui voi l'avete pagato)

Nel privato di norma il capitolato speciale d'appalto è un foglio unico e confluisce tutto nel contratto d'appalto.
Consiglio che do sempre prevedere una trattenuta a garanzia del 10% per ogni stato d'avanzamento lavori.
Ciao Paolo

[Paolo Boni]

Ok, adesso vado alla prima immobiliare che trovo e compro una casa usata già pronta !!

Be comprando una casa usata già pronta tu paghi oltre a tutte quelle figure sopraelencate anche la ricarica delle figure stesse che il costruttore avrà fatto...
Non conviene molto
Paolo

[samumcr]

E' possibile che possa svolgere i compiti 4 e 8, direttore lavori e responsabile della sicurezza del cantiere?

Nell'elenco si parla di permesso di costruire, con il passaggio in commissione edilizia del comune.
Per costruire una casa prefabbricata è possibile utilizzare anche la D.I.A. , con tempi più ridotti per iniziare i lavori.
Che aspetti negativi ha l'utilizzo della DIA invece del permesso di costruire?

[valedepp]

Avevo una flebile speranza che mi rispondeste che non servono tutti questi professionisti... a volte mi viene da chiedermi: ma una persona come può arrivare a costruirsi una casa?!? Ovviamente parlo del punto di vista economico...
A parte gli scherzi, ti ringrazio Paolo per la risposta. Secondo te, quanto di media si deve tenere a budget per tutti questi consulenti?

[Paolo Boni]

E' possibile che possa svolgere i compiti 4 e 8, direttore lavori e responsabile della sicurezza del cantiere?

Nell'elenco si parla di permesso di costruire, con il passaggio in commissione edilizia del comune.
Per costruire una casa prefabbricata è possibile utilizzare anche la D.I.A. , con tempi più ridotti per iniziare i lavori.
Che aspetti negativi ha l'utilizzo della DIA invece del permesso di costruire?

Si può anche fare il responsabile sicurezza se ha l'abilitazione a farlo.

La Dia la puoi utilizzare al posto del permesso di costruire dopo 30 giorni dalla consegna si possono iniziare i lavori
Ciao Paolo

[Paolo Boni]

Avevo una flebile speranza che mi rispondeste che non servono tutti questi professionisti... a volte mi viene da chiedermi: ma una persona come può arrivare a costruirsi una casa?!? Ovviamente parlo del punto di vista economico...
A parte gli scherzi, ti ringrazio Paolo per la risposta. Secondo te, quanto di media si deve tenere a budget per tutti questi consulenti?

Un buon progetto ben studiato di media si aggira attorno al 10% dell'intero costo dell'opera (questo come media)
Naturalmente questo è indicativamente il costo di mercato se invece si valuta a parcella allora i costi salgono di parecchio.
Paolo

[valedepp]

Ok, adesso vado alla prima immobiliare che trovo e compro una casa usata già pronta !!

Be comprando una casa usata già pronta tu paghi oltre a tutte quelle figure sopraelencate anche la ricarica delle figure stesse che il costruttore avrà fatto...
Non conviene molto
Paolo

Vero, ma le ditte solitamente lavorano con dei professionisti stabili, i quali applicano un prezzo per le loro prestazioni diverso che a uno sparuto privato. .

[valedepp]

E' possibile che possa svolgere i compiti 4 e 8, direttore lavori e responsabile della sicurezza del cantiere?

Nell'elenco si parla di permesso di costruire, con il passaggio in commissione edilizia del comune.
Per costruire una casa prefabbricata è possibile utilizzare anche la D.I.A. , con tempi più ridotti per iniziare i lavori.
Che aspetti negativi ha l'utilizzo della DIA invece del permesso di costruire?

Scusate ma... cos'è una DIA??
Ecco, appena 2 messaggi e già viene fuori tutta la mia ignoranza...