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ciao a tutti,
mi sono appena iscritto dopo aver letto molto negli ultimi tempi.
da qualche anno ho in testa di costruire una casa prefabbricata, possibilmente Bio.
ultimamente mi si è presentata l'occasione di passare ai fatti e vorrei un parere da parte di qualcuno esperto del settore.
Premetto che sono molto a digiuno di tutto per quanto riguarda le costruzioni e la burocrazia che ci sta dietro.
Sto cercando di farmi una cultura in questo periodo.

La proposta che mi hanno fatto è questa (tutta da negoziare e definire, ma vi fornisco le info che ho).
280.000 chiavi in mano per un terreno con su una casa prefabbricata da 120 m2 lordi + 120 m2 metri di semiinterrato (garage e cantina).
3 camere, 2 bagni, cucina, soggiorno e cabina armadio.
è una ditta del luogo "giovane" che vuole entrare nel mercato (ma hanno già fatto altri stabili prefabbricati) e vogliono fare certificare la casa da Casaclima di bolzano puntando a una classe B (a loro dire classe A secondo la normativa nazionale, come funziona questa cosa?).
Il costo comprende costi di progettazione, oneri comunali, oneri catastali, riscaldamento a pavimento integrato con pannelli solari, infissi PVC a 6 camere e triplo vetro basso emissivo, vialetto di accesso garage con autobloccanti, marciapiede lungo il perimetro della casa, impianto elettrico con 80 punti luce (non ricordo la serie), predisposizione fotovoltaico, allarme (non perimetrale), vasca recupero acque piovane. tutti i materiali di pavimenti ecc. sono da definire. di sicuro è compreso pavimento in legno nella parte notte (ma di che tipo non so). Loro dichiarano un capitolato medio, niente di troppo pregio ma nenache schifezze (spero).
Il tetto non è a vista e non è coibentato, lo è invece il solaio (non calpestabile).
La parete esterna (a memoria) è da 26 cm, ma non ricordo la composizione. di sicuro 2 lastre di USB verso interno ed esterno e con 2 strati isolanti di lana di roccia "ecologica" (no polemiche please)
altra cosa inclusa è una veranda, che loro mi propongono con una struttura simil tenda, invece che fissa. pre sfruttare meglio l'irraggiamento solare. Consigli e opinioni su questo?

- Terreno di 980 m2 teorici, sul quale si calcolano i m3 costruibili (a 0,5). 680 m2 reali, il comune ne ha preso di fatto 2 sezioni per fare 2 strade e prima o poi dovremo fare una donazione per quelle parti.
- costo dei terreni in zona minimo 35 €/m2, più relaistico 45-50 €-m2
-Ci hanno proposto di comprare il terreno a 35.000 € (che comprende già recinzione e cancello e predisposizione allacci)

La casa + cantina garage e piano di appoggio verrebbe quindi 245.000 €.
quindi considerando al 50% i metri del garage e cantina e il terreno a parte verrebbe 1361 €-m2
considerando invece un costo fisso per il basamento e garage cantina di 40.000 euro (sottostimati?) verrebbe sui 1700 €-m2

Capisco che sia difficile valutare bene solo da queste info ma vorrei capire qual'è il feeling rispetto a quanto mi hanno proposto.
Mi piacerebbe anche sapere quali sono i punti di attenzione da tener presente nella definizione più puntuale dell'offerta e quali potrebbero essere i margini di possibile negoziazione.
grazie in anticipo a chi risponderà.

120mq lordi sono pochi, saranno 90 mq calpestabili...

il prezzo mi pare adeguato, visto che c'è praticamente tutto compreso...

ma la casa è da costruire? si possono modificare i volumi?

Casa da costruire, si può modificare (quasi) tutto.
Anch'io ho qualche perplessità sulle misure.
credo che per farci stare tutto servano minimo altri 10 m2, anche 20 se possibile.
dovrei negoziare di rimanere su quel prezzo aumentando la metratura... vediamo come va.
un po di margine c'è credo.
Io ho un dubbio sul calcolo della superficie normalmente utilizzato e il prezzo al m2, giusto per fare confronti più o meno verosimili.
Ad esempio rubner credo che utilizzi la metratura totale, anche delle verande giusto?
considerando questo metodo dovrei toglire costi del terreno e base di appoggio con semi-interrato e poi calcolare i m2.
Se consideriamo cosi i 1700 al m2 magari posso far leva sul fatto che costano come costruttori più blasonate mentre loro sono una piccola azienda locale.

Non credo proprio che calcolino anche le verande, o comunque per le verande faranno un calcolo separato sicuramente minore. Non hanno mica le pareti o il tetto ventilato le verande.

Saluti

Non ne sono cosi sicuro, ero passato tempo fa da un loro venditore e avevo inteso cosi.
posso sbagliarmi comunque.

Be mi pare una cosa veramente assurda se fosse così, un'area di mq senza mura e con un tetto molto più semplificato è impensabile che ha lo stesso prezzo della casa.

C'è qualcosa che non quadra o qualcosa che non capisco. In ordine sparso...35/45€/MQ il terreno edificabile???? Compresa recinzione!!! , ma dove vivi??? Mmmmm...120MQ di seminterrato.....mediamente si parla di almeno 450€/MQ se si è fortunati...che farebbero...55.000€.....e quindi.....detratti dai 280.000 fanno 225.000 da cui andiamo a levare il costo del terreno 35.000 e siamo a 190.000€...che in soldini divisi x i 120MQ edificati sarebbero 1583€/MQ.....dunque!!! A questa somma costruisci con chi vuoi tu...inteso con praticamente quasi tutte le ditte sul mercato....costruisci la casa su tuo progetto!!!....l'unica ragione per costruire con una proposta così è che quel terreno ti sia entrato nell'anima altrimenti sei nelle condizioni di cercartene uno a tuo piacimento e scatenarti nella ricerca del progetto e dell'Azienda migliore (per te).
NOTA la veranda intesa come struttura leggera valida per coprire e ombreggiare...se fatta bene...è una bella soluzione!
Ciao

C'è una sporgenza minima per un tetto per ombreggiare le finestre nelle ore più calde estive quando il sole è molto in alto?
E magari una sporgenza massima che non abbassi troppo la luce che entra in dalle finestre?

Emc ha scritto:C'è qualcosa che non quadra o qualcosa che non capisco. In ordine sparso...35/45€/MQ il terreno edificabile???? Compresa recinzione!!! , ma dove vivi???

Da comperare a piene mani, salvo non sia a fianco della Ferriera di Servola....

L'analisi di EMC è più o meno quella che mi ero fatto anch'io.
Ottimo il prezzo del terreno ma quotazione media per la casa.
In realtà le condizioni super per il terreno sonon legate al fatto che per contratto si deve costrutire con loro.
Un altro terreno in zona senza recinzione più realisticamente costerebbe tra i 50 e i 70 €/m2.
vicino nessuna fabbrica, alta tenzione o simili.
Bella zona residenziale collinare con vista montagne a nord e est.
Il bello della provincia: villa al prezzo di un trilocale a milano.

Paga i 50/70€ metro e costruisci con chi vuoi e dove vuoi...sempre che, ribadisco, non ti piaccia proprio quel lotto...e quella casa!