Informazioni su un costruttore

[GigiFaina]

Voglio aggiungere una nota:

Per quanto riguarda i prezzi ovvero i preventivi:
L'argomento secondo me è molto più complesso:

Lasciamo perdere il chiavi in mano perchè entrano veramente troppe varanti, basi pensare che un m2 di pavimento può passare dagli 8€ ai 150€ senza cercare cose molto ricercate.
Parliamo di grezzo o grezzo avanzato come va di moda nel prefabbricato:
i bravissimi uffici commerciali dei vari costruttori sono per definizione più astuti del gatto e della volpe messi assieme, più lo sono più probabilità hanno di vendere. Con questo non dico disonesti ma "furbetti". Nel mondo dell'edilizia tradizionale le cose sono molto più limpide, un muro di cemento rck300 spessore 40 cm può essere solo di un tipo, nel mondo prefabbricato invece ti dicono lo spessore della parete e un pò di numeri più o meno comprensibili che rappresentano le "prestazioni" termiche della parete.
A questo punto un compratore come poteri essere io una volta trovata la parete più performante (sulla carta) al prezzo migliore dovrebbe essere a posto.
Invece entrano migliaia di fattori che sui preventivi vengono (volontariamente secondo me) trascurati ma che incidono sul costo dell'abitazione con indici che fanno arrivare il prezzo a 3x!
Facciamo un esempio reale (ma senza fare nomi che poi si arrabia qualcuno)
- Casa già disegnata dal professionista del cliente
- Preventivo A 100
- Preventivo B 120
- Preventivo C 300
- Preventivo D 250
Le cifre sono indicative ma realistiche.
La casa è la stessa ma la differenza tra il minimo e il massimo è di 3x. Pensandoci bisognerebbe fare come nelle aste pubbliche ed eliminare i 2 estremi dalla scelta perchè fuori mercato.
Cosa cambia tra i vari offerenti?? Ve lo dico subito: il contratto!
Il contratto A sono 10 pagine di cui il 50% foto generiche di pareti/solai/tetti, il prebentivo C sono 50 pagine di tabelle, descizioni tecniche, nomi e modelli di tutti i materiali utilizzati con la descizione del perchè e del come vengono utilizzati e installati.
Alla fine il costruttore A ritengo non sappia neanche lui esattamente come e con che cosa costruirà la tua casa, se trova legname austriaco a stock bene, altrimenti avanti con lo sloveno o quello che arriva. Il costruttore C certifica la provenienza di tutti i materiali, il costruttore A nessuno.
Purtroppo il mercato della casa prefabbricata è completamente allo sbando, non esistono enti terzi che prendono per le pa__e il costruttore furbetto e gli fanno smontare i lavori fatti senza alcun buonsenso.
Se avete preventivi molto diversi non abbiate paura andate da tutti con anche gli altri preventivi e sbatteteglieli sulla scivania e pretendete che vi venga spiegato punto per punto ogni differenza. Il legno lo pagano tutti uguale e così il carton gesso, le tegole etc etc....

[vedetta2005]

Nel mondo dell'edilizia tradizionale le cose sono molto più limpide, un muro di cemento rck300 spessore 40 cm può essere solo di un tipo

pero' in edilizia tradizionale non riesci mai ad avere un conto preciso della tua spesa...lo dico per esperienza.....sto costruendo il seminterrato per la mia casetta prefabbricata e,nonostante il mio geometra abbia fatto davvero di tutto per preparare un capitolato il piu preciso possibile,ci sono sempre degli inconvenienti che ti fanno salire il prezzo....credimi....
Con la mia haus ho gia deciso tutto...se tornassi indietro valutarei veramente con piu attenzione il chiavi in mani,anche se alla fine mi sarebbe costato certamente di +.................

per il resto il tuo discorso socondo me non fa una piega...io ho fatto cosi come hai detto...7preventivi iniziali...ho scartato il + caro e il meno caro.....poi ho ridotto la scelta alle 3 che mi davano maggiore affidabilita'...e alla fine con il tecnico abbiamo deciso su chi puntare....

Ciao

[GigiFaina]

Certo sono d'accordo con te ma chiariamo una cosa, anche io sto vivendo (indirettamente) l'avventura di costruire una casa però non mi risulta che ci sia stata nessuna variazione di costo. Mi spiego:
Il cantiere è partito a cavallo dell'approvazione della nuova normativa antisismica, questo ha causato un utilizzo di ferro pari a un +30% rispetto ai calcoli iniziali.
Ovviamente questo ha inciso sul costo finale rispetto al preventivo, ma non è colpa ne dell'impresa ne del progettista ne del cliente. Tieni conto che sono certo che tutte le aziende di "prefabbricati" se vai a chiedere, dopo la firma del contratto, un ricalcolo globale della struttura e una modifica equivalente all'aggiunta del 30% di ferro... beh paghi altre 2 case. (ci scommetto una bella birra media!!)
A conti fatti tutto è stato rispettato al centesimo di euro, tot. metri cubi di cemento preventivati ad una cifra x = costo finale, ovviamente si pagano i metricubi a progetto non quelli che vengono sparsi in giro per il cantiere.
Se già a preventivo includi lavori a consuntivo beh allora lasci adito all'impresario di fare quello che vuole. Poi sta nell'onestà dell'impresa calcare la mano o meno.
Nel cantiere che conosco io le spese accessorie sono state solo per cose aggiunte volontariamente dal cliente durante i lavori, ad esempio se mentre scavi il seminterrato ti viene voglia di posare una cisterna per l'acqua piovana (che va molto di moda adesso) questo è un costo aggiuntivo, ma non è colpa ne dell'impresa ne dell'edilizia tradizionale.

Gigi

[GigiFaina]

Dimenticavo:

Per quanto riguarda il chiavi in mano:
Secondo me il chiavi in mano è solo una questione personale. Faccio un esempio:
Vai a comprare un automobile, molte persone non conoscono la differenza tra un pneumatico ed un altro, quello che ti danno va bene, è un pneumatico.
Altre persone conoscendo la differenza, avendo la sensibilità per capire le differenze evitano alcune marche/modelli, un pneumatico "x" è diverso da uno "y".

La casa è uguale però non la cambi dopo 5 -10 anni, e ci devi vivere 24h/24h.
Altro esempio:
Impianto di riscaldamento a pavimento.
Elementi che influiscono pesantemente sul costo e sulle prestazioni dell'impianto (prestazioni = rendimento = soldi):

1) Tecnologia del tubo (permeabile o meno all'ossigeno) = genera alghe/muscio oppure no
2) Impianto a rete oppure appoggiato sull'isolante = 30% di rendimento in + o in -
3) Numero e lunghezza dei circuiti (bilanciamento delle temperature)
4) Sistema di distribuzione e regolazione (non sono tutti uguali e certi permettono calibrazioni migliori dei flussi)
5) Isolante: spessore, idici di carico, coefficente termico, resistenza alla pressione a lungo termine (10 -20 anni)....

Questo detto da un cliente (io) non da termotecnico altrimenti la lista sarebbe almeno un'altra pagina senza parlare poi di caldaia, pompe, centraline di controllo e soprattutto solare termico.

Con questo cosa voglio dire: è umanamente impossibile progettare a tavolino una casa completa senza avere almeno il riscontro di altri 3,4 professionisti, dovresi fare il preventico della casa chiavi in mando con un elettricista, un termotecnico, un idraulico, un arredatore, un veditore di ceramiche, un falegname, tua moglie e un paio di amici.... ti sembra possibile?

Poi c'è chi vede una casa in foto e la compra... io non sono il tipo.
Ciao
Gigi

P.S. Ovviamente è vero anche il contrario, gestire molti professionisti e saperli scegliere è stressante, oneroso e difficile. Il rischio di sbagliare è sempre dietro l'angolo ... però in caso di errore sai con chi prendertela...

[vedetta2005]

concordo con quanto hai detto.....anche io ho vissuto il passaggio da una normativa all'altra....e comunque le mie variazioni di prezzo sono state contenute,e molto e' dipeso dal buon lavoro del mio tecnico e anche dall'onesta della ditta costruttrice.

riportavo il mio piccolo esempio perche' ho visto ,in questi ultimi tempi ,cose assurde sull'edilizia tradizionale......
il mio vicino si e' trovato con un conto finale + alto del 40%....

comunque intendiamoci non voglio fare di tutta l'erba un fascio....volevo solo dire che e' piu' difficile riuscire a controllare in costi finali...

come hai detto anche te,con un tecnico in gamba,tanta attenzione e anche con l'onesta di chi costruisce si puo' avere un conto preciso anche nel tradizionale.....

ciao
Alberto

[vedetta2005]

P.S. Ovviamente è vero anche il contrario, gestire molti professionisti e saperli scegliere è stressante, oneroso e difficile. Il rischio di sbagliare è sempre dietro l'angolo ... però in caso di errore sai con chi prendertela...


hai riassunto quello che e' il mio pensioero......non ricordo se lo avevo detto ma io ho scelto il grezzo avanzato e adesso devo gestire i miei professionisti....bravi per carita' ma quanto stress......

[cavallopazzo83]

Condivido in parte quanto detto da voi, tenete presente che la serietà del lavoro non si vede soltanto dal preventivo, 10 pagine sono più che sufficienti per spiegare il prodotto, averne 50 piene di tabelle non vuol per forza dire che il costruttore sia migliore, magari vi sta vendendo del fumo....
Io vi consiglierei quantomeno di visitarli tutti, come avete giustamente detto voi i prezzi dele forniture bene o mae sono quelli, vi sono variazioni al massimo del 10% se compri tanto, tantissimo, poco...dipende...
Tenete anche conto che in fase di preventivo non si sviluppa un progetto, se trovate il preventivo adatto chiedete come si evolve l'iter, sicuramente quando l'impresa è sicura di prendere il lavoro vi farà gli opportuni dimensionamenti, i calcoli vari ecc.. dimensionamenti e calcoli devo più o meno essere uguali per tutti, da li escono fuori i valori che l'impresa dovrà rispettare, se li rispetta siete a posto, magari ve lo fa anche quella che costa meno...
Parlate sempre con le persone prima di buttarvi...

[marco_fant]

Ciao Gigi.
Se le abitazioni non sono terminate sarei proprio curioso di "curiosare" qualche fase lavorativa per cercare di capire qualcosa in più. Se sono già ultimate o se ci abitano dentro, allora ne ho già viste un paio. Quello che mi interessa è vedere gli incastri, le predisposizioni degli impianti, la coibentazione (dicono che ogni singolo tronco è coibentato ma io ho potuto solo vedere disegni)... cose che non vorrei restassero sulla carta!
Eventualmente fammi sapere Comune e indirizzo del cantiere, così becco quello + vicino a me. Poi, sempre tu sia disponibile, ci possiamo trovare lì per un'occhiata, poi pranziamo assieme e mi dai qualche dritta in più. A presto.
Marco

[GigiFaina]

Ciao Marco,
I cantieri che dico io sono in zona Thiene, a circa 20 minuti uno dall'altro. Ne conosco anche un terzo dove abitano già però.
Entrambe le case mi risulta dovevano essere già abitate secondo i programmi del costruttore, sono ancora in alto mare... quindi è tutto ben visibile e comunque non "inviterei" il costruttore in modo che la visita sia reale e senza "filtri".
Spiegami una cosa però: a te interessa la casa in tronco?
Se si allora non penso che i cantieri di cui parlo io siano d'aiuto. Se poi invece vuoi parlare con i propietari per capire come si sono trovato con il costruttore è un altra cosa.

Per quanto riguarda il preventivo non sono affatto d'accordo, il preventivo è alla fine il contratto, quello che c'è scritto deve essere fatto. Se nel contratto non c'è scritto ad esempio il fornitore e il materiale con cui viene fatto il cappotto e l'impresa ti arriva con il polistirolo bianco, tu ormai hai firmato, puoi protestare quanto vuoi ma l'hai presa in c___o.

Scusate ma ne sto vedendo troppe in giro a cantieri.... certi costruttori non meritano i vostri soldi!!

Gigi

[M3M]

Scusate ma ne sto vedendo troppe in giro a cantieri.... certi costruttori non meritano i vostri soldi!!

Gigi

già. sono perfettamente d'accordo. è un mondo difficile quello dell'edilizia e quello dell'edilizia prefabbricata è anche peggio.

[GigiFaina]

MOLTO peggio!!

[GigiFaina]

Per la cronaca: tutti e tre i cantieri della suddetta (non metto aggettivi perchè sarei volgare) sono ancora allo stesso punto di 2 mesi fa quando abbiamo aperto questo argomento.... In tutti i cantieri il rappresentante commerciale Alpidomus ha promesso (ovviamente a parole) che in un mese la casa sarebbe stata completata e il cantiere chiuso poco dopo... bene in tutti i cantieri i clienti sono in attesa che questa promessa venga mantenuta, un cantiere è iniziato in Ottobre 2009 l'altro in Dicembre 2009 l'ultimo in marzo-aprile 2010.... è Luglio 2010 e tutto è fermo!

A chiunque pensi di costruire.... beh continui a pensare ma non costruisca per favore....

Buona Notte Gigi

[franco mori]

Per la cronaca: tutti e tre i cantieri della suddetta (non metto aggettivi perchè sarei volgare) sono ancora allo stesso punto di 2 mesi fa quando abbiamo aperto questo argomento.... In tutti i cantieri il rappresentante commerciale Alpidomus ha promesso (ovviamente a parole) che in un mese la casa sarebbe stata completata e il cantiere chiuso poco dopo... bene in tutti i cantieri i clienti sono in attesa che questa promessa venga mantenuta, un cantiere è iniziato in Ottobre 2009 l'altro in Dicembre 2009 l'ultimo in marzo-aprile 2010.... è Luglio 2010 e tutto è fermo!

A chiunque pensi di costruire.... beh continui a pensare ma non costruisca per favore....

Buona Notte Gigi

questo e' il prezzo che si paga volendo cercare il prezzo a tutti i costi ed affidandosi a ditte pseudosconosciute.....

[franco mori]

andy di sicuro ci mettera' tre anni a costruire e parecchie cause!!! andy sto scherzando non ti arrabbiare....

[AndyB72]

andy di sicuro ci mettera' tre anni a costruire e parecchie cause!!! andy sto scherzando non ti arrabbiare....

Ma figurati !
Spero solo che, ancora una volta, come spesso accade qui, tu non abbia ragione.