Presentazione e richiesta consigli (Roma nord)

Forum dedicato alle tecniche di costruzione con materiali naturali.

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Presentazione e richiesta consigli (Roma nord)

Messaggioda lume » sab giu 16, 2018 4:37 pm

Buonasera,
sono appena arrivato e colgo l'occasione per salutare tutti gli iscritti al forum.
E' da qualche tempo che vi seguo ho deciso di iscrivermi ora perchè ho capito quello che voglio per la realizzazione della mia prima casa.

Ho un terreno edificabile in zona Roma nord su cui possono essere realizzati circa 140 mq lordi, ho fatto preparare un architettonico per una casa ad un piano,
tetto a due falde, su una falda, per metà della lunghezza c'è un'altezza superiore (circa 70 cm). E' prevista una parte con tetto a vista e una parte con tetto a controsoffitto.
C'è un piano interrato (in cemento armato) della stessa dimensione e lo scavo/fondazioni da realizzare, ma di solito non lo chiedo alle varie haus.

Ho contattato le seguenti aziende:

Casa attiva
Casa attiva +
Costruire bio
Barra e barra
Sudtirol Haus
Ruben Haus
Wolf Haus

A parte chi mi ha proposto soluzioni fuori mercato, chi mi ha informato in modo professionale di non essere interessato almeno per quest'anno, chi mi ha proposto soluzioni che ho scartato, altri che ancora non mi hanno risposto,
solo una tra queste mi ha fatto una proposta finale e mi ha mandato un commerciale, che mi ha preventivato un prezzo finale al chiavi in mano (escluso garage interrato e fondazioni) intorno ai 1700€/mq + iva.
Il costo comprende anche l'impianto di riscaldamento / raffreddamento con pompa di calore aria / aria, fotovoltaico 4kw, inverter e vmc.

La parete portante, a grandi linee (se volete posso essere più preciso), è la seguente (dall'interno verso l'esterno):
cartongesso 12.5mm;
Fibra id legno 50mm;
Pannello OSB 15mm;
Freno vapore 2mm;
Legno massiccio 120mm;
Lana minerale 120mm;
Pannello OSB 15mm;
Colla per cappotto 3mm;
EPS 80mm;
malta di armatura + fibra di vetro + intonaco finale.

Totale: 31cm.

Per quanto riguarda i tetti, sono di due tipi:
A vista:
Legno massiccio abete, 200mm;
Perlinato, 20mm;
Freno vapore;
Fibra di legno 200mm;
Fibra di legno alta densità 22mm;
Membrana per sottotetti inclinati;
Strato d'aria ventilato 80mm;
Listello e controlistello 80mm;
Tegole wierer cemento armato;

Mansardato:
Cartongesso 12.5mm;
Tavolato grezzo (23mm);
Aria ferma 20 / 25 mm;
Freno vapore;
Legno massiccio abete, 200mm;
Perlinato 20mm;
Strato d'aria ventilato 80mm;
Listello e controlistello 80mm;
Tegole wierer cemento armato;

Cosa ne pensate, in generale, del tipo di parete e tetto? e di rimando, cosa ne pensate dell'offerta economica?
Conoscete ditte affidabili o con cui avete avuto esperienze positive in zona Centro italia?

Vi ringrazio tutti in anticipo, siete una fonte inesauribile di informazioni.
lume
 
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Re: Presentazione e richiesta consigli (Roma nord)

Messaggioda Paolo Boni » dom giu 17, 2018 7:58 pm

Stai percorrendo la (solita) strada più pericolosa.
Da un architettonico stai cercando (tue) conferme su prezzi e affidabilità.
Pericolosissimo.

Definisci proposte fuori mercato e poi chiedi consigli su pacchetto normale a 1700 chiavi in mano escluso opere edili.

È chiaro che non hai nessun tecnico che possa valutarti con cognizione.

Le aziende citate in buona parte sono serie...
In buona parte...

Paolo
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Re: Presentazione e richiesta consigli (Roma nord)

Messaggioda lume » dom giu 17, 2018 10:33 pm

Ciao Paolo.
Il tecnico che mi segue è lo stesso che ha prodotto l'architettonico e che mi sta preparando le pratiche per il PdC. Credo che si occuperà anche dello strutturale, almeno per quanto riguarda interrato e fondazioni e delle restanti pratiche, oltre ad essere il responsabile dei lavori.
Quale sarebbe la strada meno pericolosa?
Le proposte fuori mercato superavano di gran lunga il preventivo che sto tenendo in considerazione. Forse ho sbagliato a definirle fuori mercato, dato che riconosco che non ho la necessaria esperienza e competenza per definirle tali, sarebbe più opportuno definirle fuori budget.
Non ho indicato il budget, che è 350k.
Correggimi se erro, il pacchetto di cui riporto una descrizione sommaria, lo definisci "normale", cioè, ci può stare... Giusto? O trovi che il prezzo non sia accettabile?
Per finire, secondo te, quali aziende tra quelle da me indicate rientrano nella buona parte?
Grazie ancora per il prezioso aiuto.
lume
 
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Re: Presentazione e richiesta consigli (Roma nord)

Messaggioda IngMR » lun giu 18, 2018 8:06 am

ciao, dovresti agire per gradi e investire su un tecnico capace di far rientrare necessità con il budget, cercando di far tendere a 0 gli imprevisti economici che ci saranno sempre.

in primis dovresti definire il budget max che hai a disposizione, toglierne una quota parte da tenere per gli imprevisti e poi ragionare col tecnico su ciò che desideri e vuoi. Lui dovrà prendere queste informazioni e iniziarle a tradurre in un progetto INTEGRATO e ragionato, che tenga in considerazione tutti gli aspetti (normativi, impiantistici, strutturali, dimensionali, dettagli, ecc). Arrivati alla prima conclusione, che non sarà mai quella definitiva, il tecnico ti dovrà fornire un piano economico COMPLETO. Da lì si parte per aggiustare il progetto in maniera da farlo rientrare nel budget iniziale (il classico esempio base è che 140 mq su un unico piano costano di più di 140 mq su 2 piani). Si arriverà alla fine ad avere un qualcosa di concreto. Se il tecnico è capace, queste fasi le riuscirà a svolgere in un tempo breve, altrimenti inizia già a portar pazienza. Se un tecnico è bravo, inizierà da subito a dirti dei NO e a darti dei vincoli, per cui non inca....arti con lui/lei. Nel mentre vedrai che ti troverai di fronte a una milionata di scelte da fare: tipologia impianti, disposizione ambienti e serramenti, ecc ecc ecc. Quando avrai tra le mani qualcosa di concreto, allora sarà giusto procedere con le preventivazioni corrette, sia per la parte casa (che potrà essere in legno o in laterizio, dipende) sia delle opere in CA. Qui torna ad essere fondamentale il tecnico perchè dovrà essere in grado di fornire le stesse richieste e gli stessi dati a tutti in modo da rendere più paragonabili i vari preventivi.

Nel budget considera che dovrai avere: costo progettazione architettonica e strutturale, DL, tecnico geologo, tecnico progetto impianti, impresa CA, impresa costruzione casa, oneri e tasse, opere di fognatura, opere di confine e recinzioni, allacci vari, collaudatore, pratiche del catasto, tecnico per l'APE finale e SOPRATTUTTO l'iva. E avrò sicuramente dimenticato qualcosa
IngMR
 
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Re: Presentazione e richiesta consigli (Roma nord)

Messaggioda tmx64 » lun giu 18, 2018 9:31 am

Ciao Lume.
A naso direi che stiamo parlando della Wolf....poco importa, comunque.
Stratigrafia parete qualità medio-bassa. Tetto meglio.

PARETE:
- fanno la controparete mettendo un pannello in fibra di legno su cui applicano il cartongesso. Avevamo parlato di un prodotto simile poco tempo fa
viewtopic.php?f=4&t=48115
Ho qualche dubbio sulla tenuta con carichi appesi tipo pensili o similari
- Sei in zone calde. Un cappotto in EPS non è certamente il massimo
- Tu parli di un freno a vapore. Forse si tratta di una barriera.

TETTO:
- Si parla di legno massiccio. Occhio che fessura molto e, alle volte, si muove. Sarebbe meglio il lamellare.
- Spessore coibente direi ok. I 200 mm di fibra di legno che densità hanno?

Il budget che indichi (350 k) direi che è abbastanza ok.
Come già detto da Paolo e da IngMR, il tuo tecnico è la vera figura che fa la differenza.

Puoi seguire il concetto "chiavi in mano con la Haus" (a mio avviso, la vecchia strada) oppure gestire il progetto in maniera più locale e in maniera più diretta (l'evoluzione che sta avendo il mercato).
Per la prima soluzione hai bisogno di un buon tecnico, per la seconda devi trovare un ottimo tecnico.

ciao
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Re: Presentazione e richiesta consigli (Roma nord)

Messaggioda lume » lun giu 18, 2018 11:29 pm

Ciao, rispondo separatamente ad ognuno di voi.

@IngMR: il budget è 350k, da cui ho tenuto fuori un ben 10% di... contingency! Il progetto architettonico è definitivo, il tecnico che mi sta seguendo, partendo dal budget, da una prima idea, dalla cubatura realizzabile (purtroppo l'indice di edificabilità è molto basso...), l'ha rimodellato sulla base delle indicazioni dell'ufficio tecnico del comune. Sulla zona in cui devo costruire vige (purtroppo o per fortuna) un piano paesaggistico particolareggiato, per cui non basta partire dalla cubatura. L'ufficio tecnico del Comune ha detto la sua su altezza minima / massima interna, nonchè piani realizzabili, numero e tipo di vani. Inoltre abbiamo concordato gli spazi esterni, eventuali muri di cinta, tipo e dimensione dell'ingresso carrabile sulla strada comunale. Il risultato è una casa diversa da quella che avevamo in mente. Ma questa ci piace lo stesso (anche perchè o mangi questa minestra o salti dalla finestra). Abbiamo già calcolato gli oneri concessori, stiamo definendo lo schema fognario e di recupero delle acque (non escludo che chiederò consigli anche su questo tema su questo forum :D, purtroppo la zona non è servita da fognature comunali) che servono per richiedere il PdC. Da qui, ci muoveremo con lo strutturale del CA e lo strutturale soprastante presso il Genio civile. Definito l'architettonico, la tipologia di impianti, il tecnico mi ha fornito l'elenco di tutti i "prodotti" che lavorerà con relativo costo. Rimane per ora fuori solo il geologo. Riassumendo, per gli impianti prevediamo riscaldamento / raffrescamento aria-aria con PDC (sfruttando il controsoffito della zona notte che raggiunge anche la zona giorno), VMC, acqua calda sanitaria con PDC separata, impianto fotovoltaico 4kw, inverter e predisposizione per batterie di accumulo. Per gli infissi siamo ancora indecisi su PVC/Alluminio o Legno/Alluminio devo ben capire i pro e i contro, al di là del fattore estetico. Per i pavimenti eravamo partiti con laminato in ogni vano, probabilmente opteremo per le piastrelle nella cucina e nel bagno. Più per mio piacere, che per un uso quotidiano, prevediamo l'installazione di un camino aria-aria nella zona giorno, che non sfrutterà l'impianto aria-aria della PdC/vmc. Questo per dirti perchè siamo passati alla fase "Valutiamo i preventivi...". Detto ciò, cosa ne pensi della soluzione parete / tetto sopra proposta? Ben accetti anche consigli sulle tipologie di impianti che abbiamo scelto...

@tmx64: ho letto con interesse il thread che hai riportato, dove si parla del cartongesso su fibra di legno. Tra l'altro è molto recente... chiederò alla ditta costruttrice e vi farò sapere la risposta (sia qui, sia sul thread). Per quanto riguarda la parete, ho notato che ho tralasciato un ulteriore componente, tra cartongesso (12.5mm) e pannello OSB(15mm), 50mm fibra di legno Gutex. Cambia la sostanza? Si, nel preventivo si parla di Freno AL Vapore, quindi è corretta la tua interpretazione, "Barriera al vapore". EPS in zona calda, non caldissima. In inverno siamo tra 0 e 5 °C, con visite a -5 °C. Quale potrebbe essere un alternativa migliore secondo te? Per il tetto, confermo: si parla di legno massiccio. La fibra di legno da 200mm ha densità 110 Kg/m3, la fibra di legno "alta densità" da 22mm ha densità da 190 Kg/m3.

Per il discorso chiavi in mano: purtroppo in zona la costruzione di questo tipologie di case è ancora molto limitata. Non ho ancora fuducia negli impiantisti della zona, non so se hanno l'esperienza adatta (qui regna il CA!). So benissimo che poi le Haus subappaltano alle aziende locali, ma questi subappaltatori locali sono ben nascosti... non si fanno trovare... Per ora mi sono posto il limite di valutare prima di chiudere il contratto con l'eventuale costruttore i costi di pavimenti, tinteggiatura interne/esterne, costo sanitari e rubinetterie. Da una parte non me la sento di affidare gli impianti ad una ditta non seguita dalla Haus, dall'altra... non è ancora detta l'ultima parola, il grezzo avanzato è sempre lì come opzione e lo chiedo sempre nei preventivi. Anche per questo, se qualcuno del forum conosce impiantisti centro italia con cui ha lavorato, sono ben accetti suggerimenti.

Ancora grazie a tutti.
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Re: Presentazione e richiesta consigli (Roma nord)

Messaggioda tmx64 » mer giu 20, 2018 9:17 am

Ciao Lume
lume ha scritto:.. Quale potrebbe essere un alternativa migliore secondo te? ..

Andrebbe molto meglio un cappotto in fibra di legno o sughero. Il problema è che ti costano quasi il doppio...
Che sfasamento / attenuazione termica ti indicano x la tua parete?
Hai un termotecnico che ti segue o a cui puoi chiedere consiglio? Se sì, lui cosa ne pensa??

...niente di tragico, naturalmente....

ciao
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Re: Presentazione e richiesta consigli (Roma nord)

Messaggioda IngMR » gio giu 21, 2018 9:26 am

bene bene, ora almeno abbiamo qualche informazione in più!

la parete è da migliorare se il budget lo consente.. Oltre al cappotto, anche io non amo molto il sistema dei "lupi" per il vano passaimpianti..

Per il tetto, fatti mettere il legno lamellare... Il legno massiccio utilizzato da alcune haus ha un risultato estetico veramente discutibile (brutto...molto brutto).
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Re: Presentazione e richiesta consigli (Roma nord)

Messaggioda michele ricci » dom lug 01, 2018 1:28 am

Ciao Lume e benvenuto,
personalmente quando sento parlare di una casa in legno con cappotto in EPS vado fuori di testa... :D non finisco neanche più di leggere gli altri pacchetti architettonici (non so... mi scandalizzo solo io?).

Tralasciamo cartongesso ed OSB, chiudere la stratigrafia con il polistirene o polistirolo espanso non ha proprio senso secondo me, sia dal punto di vista tecnico (l'eps ti fa da barriera a vapore, la casa non traspira ed è per questo che ti serve una vmc. In oltre d'estate è inutile, sopratutto da centro Italia in giù) che dal punto di vista della bioedilizia (perchè vuoi farti la casa in legno?).

Capisco che molti materiali vengono scelti per una questione economica ma probabilmente si possono raggiungere dei compromessi migliori riconsiderando la scelta dei materiali, finiture e composizione dell'intero edificio, su questo però devi farti guidare dal tuo progettista di fiducia e non da chi ti vuole vendere la casa. Tra l'altro, ad occhio, mi pare che il badget permetta ancora spazio di manovra (ma non ho visto il progetto) quindi ti consiglio di rivalutare le stratigrafie con il progettista senza scorraggiarti :-)

ciao
Michele.
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