Nuovo ipotetico progetto

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allvinz
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Nuovo ipotetico progetto

Messaggio da allvinz » mar mag 09, 2017 2:07 pm

Ciao a tutti, rieccomi! Dopo che ho abbandonato un progetto di ampliamento di difficile realizzazione ho trovato questa cascina di 130mq (più altri 30 opere accessorie) da poter demolire e ricostruire con stessa sagoma per non perdere volumetria. A differenza di acquistare un terreno da edificare, per me troppo oneroso, qui posso usufruire delle detrazioni.
Ancora non ho fatto nessuna proposta al venditore, ci sono alcune cose che non mi convincono, oltre al prezzo ma qui è un altro discorso, tra cui l'orientamento… purtroppo la facciata a sud non è libera. Voi che dite? si riesce comunque a sfruttare la posizione in una buona maniera? O nel caso di acquisto d'inverno per scaldare spenderò parecchio? Il sogno è costruire una casa passiva.. la realtà è fare qualcosa che ci somigli senza uscire dal budget
Chiedo consigli… grazie
Allego link planimetria
https://www.dropbox.com/s/8j5hqwt3hs4ph ... a.jpg?dl=0

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tmx64
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Re: Nuovo ipotetico progetto

Messaggio da tmx64 » mer mag 10, 2017 9:02 am

Ciao Allvinz.
temo che la tua domanda sia troppo generica. Mancano tutti i date del progetto.
In teoria si potrebbe fare tutto.....in teoria...
L'unico consiglio che ti posso dare è quello che do sempre: affidati ad un buon progettista.

Vedo che l'edificio è in aderenza (sembra!) ad un altro edifico. Sicuro che puoi demolire tutto? Non ci sono poi distanze da rispettare?!?
E il venditore del terreno che ti ha detto che puoi demolire tutto?

ciao
tmx

allvinz
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Re: Nuovo ipotetico progetto

Messaggio da allvinz » mer mag 10, 2017 11:38 am

Ciao e grazie dell'attenzione!
Coordinate GPS 45.706588, 8.787443. Zona climatica E. Gradi giorno 2.591
Scusa l'ignoranza, che dati servono più precisamente?
Si è in aderenza, non è una vera e propria abitazione e sono parenti del venditore, il colmo del tetto è leggermente più alto.
Il venditore, nonché architetto, ha ereditato il terreno; mi ha detto che se si demolisce e si ricostruisce con la stessa sagoma è una vera e propria ristrutturazione con benefici fiscali annessi del 50% e del 65%. Con diversa sagoma, e in un'altra posizione nel lotto, ci sarebbero le distanze da rispettare, con conseguente perdita di volumetria.
Il venditore inoltre ha fatto un progetto di massima con il quale ha fatto fare un preventivo chiavi in mano ad una ditta, con cui ogni tanto collabora, di case in legno; ha scelto il legno per recuperare volumetria grazie al minore spessore del muro. Il caso ha voluto che interpellasse proprio un costruttore a cui feci fare anche io un preventivo per un progetto poi abbandonato.
Chiaramente, se dovessi passare ai fatti, farò le mie verifiche chiedendo informazioni in ufficio tecnico del comune e sentendo anche i vicini proprietari dell'edificio in aderenza; fidarsi è bene non fidarsi è meglio, anche per questo sono qui a chiedere consigli!
Detto questo, il venditore, anche se in conflitto d'interesse, mi è sembrata una persona onesta e preparata (per quanto posso capirne io) con cui sono riuscito a parlare del progetto andando anche contro i suoi interessi… a volte mi è sembrato che mi trattasse più come cliente di architetto piuttosto che come acquirente del terreno che vuole vendere.
Allego link con posizione, foto della cascina e bozza del progetto.
https://www.dropbox.com/s/wbobpehaa0502 ... d.jpg?dl=0
https://www.dropbox.com/s/em9tfr6qk15xv ... a.jpg?dl=0
https://www.dropbox.com/s/gqm3ltge3yxct ... o.pdf?dl=0

IngMR
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Re: Nuovo ipotetico progetto

Messaggio da IngMR » mer mag 10, 2017 12:01 pm

Fermati e prenditi un tecnico per alcune verifiche preliminari. 1 - dalle foto sembra essere un vecchio fienile / deposito per cui non è detto che tu possa demolirlo per ricostruire una casa; 2 - se demolendo danneggi il fabbricato adiacente (non tuo) dovrai ripristinarlo; 3 - costruire in aderenza a un fabbricato non tuo non è facile come dirlo a parole, anche se si tratta di opere di demolizione / ricostruzione; 4 - "ha scelto il legno per recuperare volumetria grazie al minor spessore del muro", non è detto che quell'extra di volumetria tu la possa costruire.

Di persone oneste nel mondo dell'edilizia e quando c'è una trattativa in mezzo ne ho trovate ben poche. Di sicuro ti tratta come uno che deve acquistare da lui e da te potrebbe ricevere dei soldi. Prenditi un buon geometra pratico di queste cose e fagli fare sia un passaggio in comune sia una verifica rispetto gli strumenti urbanistici. è una spesa assolutamente giustificabile e che ti servirà

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Re: Nuovo ipotetico progetto

Messaggio da allvinz » mer mag 10, 2017 12:40 pm

IngMR ha scritto:Fermati e prenditi un tecnico per alcune verifiche preliminari. 1 - dalle foto sembra essere un vecchio fienile / deposito per cui non è detto che tu possa demolirlo per ricostruire una casa; 2 - se demolendo danneggi il fabbricato adiacente (non tuo) dovrai ripristinarlo; 3 - costruire in aderenza a un fabbricato non tuo non è facile come dirlo a parole, anche se si tratta di opere di demolizione / ricostruzione; 4 - "ha scelto il legno per recuperare volumetria grazie al minor spessore del muro", non è detto che quell'extra di volumetria tu la possa costruire.

Di persone oneste nel mondo dell'edilizia e quando c'è una trattativa in mezzo ne ho trovate ben poche. Di sicuro ti tratta come uno che deve acquistare da lui e da te potrebbe ricevere dei soldi. Prenditi un buon geometra pratico di queste cose e fagli fare sia un passaggio in comune sia una verifica rispetto gli strumenti urbanistici. è una spesa assolutamente giustificabile e che ti servirà
Grazie, sicuramente prima di fare qualsiasi cosa farò fare le verifiche preliminari e ho già chiesto informazioni ad un'impresa edile per demolizione e ristrutturazioni dalla quale aspetto una risposta.
Mi è stato detto dal venditore che il cambio di destinazione d'uso urbanistico dell'immobile si può fare! Non penso che dica il falso, e io non sono così spregiudicato.

Paolo Boni
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Re: Nuovo ipotetico progetto

Messaggio da Paolo Boni » mer mag 10, 2017 2:14 pm

al di la di tutto quanto detto un dubbio rispetto al progetto che comunque trovo abbastanza razionale e quindi ben pensato è il passaggi dalla scala al piano primo che vedo che per posizionare il letto a piano primo ha coperto quasi 5 alzate dei gradini e questo significa che se hai il solaio del piano terra a 270 cm rischi di toccare o di dover abbassare la testa quando passi.
Per il resto non trovo nulla di sbagliato.
Paolo

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Re: Nuovo ipotetico progetto

Messaggio da allvinz » mer mag 10, 2017 3:36 pm

Paolo Boni ha scritto:al di la di tutto quanto detto un dubbio rispetto al progetto che comunque trovo abbastanza razionale e quindi ben pensato è il passaggi dalla scala al piano primo che vedo che per posizionare il letto a piano primo ha coperto quasi 5 alzate dei gradini e questo significa che se hai il solaio del piano terra a 270 cm rischi di toccare o di dover abbassare la testa quando passi.
Per il resto non trovo nulla di sbagliato.
Paolo
Grazie Paolo del tuo intervento, da profano non l'avevo notato. Mi è stato detto che le altezze sono tutte a norma, ovviamente prima di fare un'eventuale proposta farò fare tutte le verifiche del caso.
Al di là della bontà del progetto di massima, volevo avere un'opinione sull'orientamento dell'edificio. Visto che, ad occhio, c'è libero poco più di un metro di parete a sud e da sul cortile dei vicini, ho paura che la casa non abbia abbastanza luce e apporti passivi. I lati liberi e "finestrabili" sono est ed ovest… Insomma secondo voi si riesce comunque a fare una casa fatta bene pur avendo parecchi paletti e restrizioni?

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Re: Nuovo ipotetico progetto

Messaggio da Paolo Boni » mer mag 10, 2017 4:01 pm

allvinz ha scritto: Grazie Paolo del tuo intervento, da profano non l'avevo notato. Mi è stato detto che le altezze sono tutte a norma, ovviamente prima di fare un'eventuale proposta farò fare tutte le verifiche del caso.
Al di là della bontà del progetto di massima, volevo avere un'opinione sull'orientamento dell'edificio. Visto che, ad occhio, c'è libero poco più di un metro di parete a sud e da sul cortile dei vicini, ho paura che la casa non abbia abbastanza luce e apporti passivi. I lati liberi e "finestrabili" sono est ed ovest… Insomma secondo voi si riesce comunque a fare una casa fatta bene pur avendo parecchi paletti e restrizioni?
Si, non ritengo ci siano grandi problemi. Unica cosa lavora bene sugli oscuranti che dovranno ben funzionare essendo Est ed Ovest.
Tieni presente che il sole ad Ovest (dato che è per sua natura il lato che si scalda maggiornmente in estate) è difficile da schermare. Un concetto, i classici frangisole in alluminio orizzontali che ben funzionano per una ottima gestione solare, sul lato Ovest funziona non molto bene dato che per permettere una buona filtrazione della luce dovrebbe essere a lamelle verticali. Quindi in questo caso funziona uguale a qualsiasi anta esterna che apri o chiudi.

PS per l'altezza non intendo che non sia a norma, intendo che mentre sali la scala per salire al piano primo ad un certo punto ti trovi a passare sotto allo spigolo della parete dove c'è il letto. Quello spigolo si trova esattamente all'altezza del solaio sottostante (esempio 270 cm). Se tu, salendo la scala ti trovi sulla quarta alzata significa che sei circa a 72 cm dal pavimenti e che hai quindi 198 cm dallo spigolo. se poi lo spigolo (come in questo caso) si trova all'altezza della quinta alzata la cosa diventa pericolosa perchè ti trovi a 180 cm dallo spigolo del soffitto e qui praticamente batti la testa se sei alto.

Ciao Paolo

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Re: Nuovo ipotetico progetto

Messaggio da allvinz » mer mag 10, 2017 9:15 pm

ok, terrò a mente il consiglio!
Temevo che sia l'orientamento non ottimale e sia gli edifici circostanti portassero via molti benefici

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Re: Nuovo ipotetico progetto

Messaggio da allvinz » ven mag 12, 2017 11:35 am

Ho cercato un pò in rete, non trovo soluzioni con frangisole a lamelle verticali... sono imbranato io o questo tipo di frangisole non sono molto comuni per uso abitativo?

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Re: Nuovo ipotetico progetto

Messaggio da allvinz » ven mag 12, 2017 11:45 am

IngMR ha scritto:Fermati e prenditi un tecnico per alcune verifiche preliminari. 1 - dalle foto sembra essere un vecchio fienile / deposito per cui non è detto che tu possa demolirlo per ricostruire una casa; 2 - se demolendo danneggi il fabbricato adiacente (non tuo) dovrai ripristinarlo; 3 - costruire in aderenza a un fabbricato non tuo non è facile come dirlo a parole, anche se si tratta di opere di demolizione / ricostruzione; 4 - "ha scelto il legno per recuperare volumetria grazie al minor spessore del muro", non è detto che quell'extra di volumetria tu la possa costruire.

Di persone oneste nel mondo dell'edilizia e quando c'è una trattativa in mezzo ne ho trovate ben poche. Di sicuro ti tratta come uno che deve acquistare da lui e da te potrebbe ricevere dei soldi. Prenditi un buon geometra pratico di queste cose e fagli fare sia un passaggio in comune sia una verifica rispetto gli strumenti urbanistici. è una spesa assolutamente giustificabile e che ti servirà
Scusa IngMR, per spiegarti cosa intendo al punto 4: Semmai acquisterò questa cascina dovrò ristrutturarla con la stessa sagoma, ora se la faccio in muratura i muri esterni avranno una certa larghezza per ottenere una buon isolamento, mentre se la si fa in legno il murò sarà meno spesso guadagnando dello spazio all'interno; io sapevo che si può fare perchè in un altro progetto di ampliamento mi è stato detto così e in questo caso mi è stato confermato. Ora mi metti dubbi che nel caso approfondirò...

Paolo Boni
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Re: Nuovo ipotetico progetto

Messaggio da Paolo Boni » ven mag 12, 2017 9:08 pm

allvinz ha scritto:Ho cercato un pò in rete, non trovo soluzioni con frangisole a lamelle verticali... sono imbranato io o questo tipo di frangisole non sono molto comuni per uso abitativo?
Non sei imbranato...
Non li fanno

Il mio è un esempio per dire che l'ovest va gestito con attenzione e con conoscenza...

Se però poi li trovi fammelo sapere che mi servono

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Re: Nuovo ipotetico progetto

Messaggio da allvinz » dom mag 14, 2017 10:26 am

Paolo Boni ha scritto:
allvinz ha scritto:Ho cercato un pò in rete, non trovo soluzioni con frangisole a lamelle verticali... sono imbranato io o questo tipo di frangisole non sono molto comuni per uso abitativo?
Non sei imbranato...
Non li fanno

Il mio è un esempio per dire che l'ovest va gestito con attenzione e con conoscenza...

Se però poi li trovi fammelo sapere che mi servono
Forse queste:
http://www.puntocasaparma.it/prodotti/s ... rientabili
..le ultime della lista, non ci sono esempi ma dicono che si possono istallare anche verticalmente.

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Re: Nuovo ipotetico progetto

Messaggio da tmx64 » lun mag 15, 2017 9:18 am

Ciao Allvinz.
Mi sembrano però dei frangisole fissi.
Riesci cioè solo ad orientare le lamelle, senza poter ritrarre le lamelle in un pacchetto.

ciao
tmx

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